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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)/刘金锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 20:13:05  浏览:8867   来源:法律资料网
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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题(一)

刘金锋


 (一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

  《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任"。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2.该允诺和说明具体确定; 3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。

  (二) 关于认购协议与定金的问题

  认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:1.如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;2.如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现,当事人协商不成时,不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定,因而不适用定金罚则,定金应退还买受人。

  (三) 关于办理房屋权属证书的问题

  现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭受侵害的情况,《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”;第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
  此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分:一是初始登记时的办理义务;二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的,按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

   (四) 关于双倍赔偿的问题

  对房地产开发公司严重违反诚实信用原则,损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少,原因很多,其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周,诉讼的期望值过高,遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿,导致败诉;其二是开发商违规操作,边开发边办理相应的行政审批手续,如出卖人交付了房屋,但无法办理产权证,而在诉讼之前,出卖人又取得了相关手续,促使商品房买卖合同的目的实现,由于出卖人不及时告知买受人,引发买受人诉讼后,只得撤诉或败诉;其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致,认为商品房买卖与其他消费有别,不应在商品房买卖中适用双倍赔偿,因尺度把握不准,导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚,不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用,消法的适用前提是欺诈,《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形,都是由于出卖方违背诚实信用原则,欺骗消费者,致使标的物无法交付,或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说,《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是,卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约,因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后,所应承担的责任,而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任,两者在适用前提上有差距。此外,消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍",将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下",和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准,只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,可以请求惩罚性赔偿,即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。



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关于营业税改征增值税试点中文化事业建设费征收有关问题的补充通知

财政部 国家税务总局


关于营业税改征增值税试点中文化事业建设费征收有关问题的补充通知

财综[2012]96号



各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局:

  2012年8月29日,财政部、国家税务总局联合印发了《关于营业税改征增值税试点中文化事业建设费征收有关问题的通知》(财综〔2012〕68号),对试点地区文化事业建设费的缴纳义务人、征收对象及征收标准、缴纳时间和地点等作了规定。为使营业税改征增值税(以下简称营改增)试点过程中文化事业建设费征收工作顺利实施,现就有关问题补充通知如下:

  一、财综〔2012〕68号文件第二条计算缴纳文化事业建设费的销售额,为纳税人提供广告服务取得的全部含税价款和价外费用,减除支付给试点地区或非试点地区的其他广告公司或广告发布者的含税广告发布费后的余额。

  允许扣除的价款应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的凭证,否则不予扣除。上述凭证包括增值税发票和营业税发票。

  二、按规定扣缴文化事业建设费的,扣缴义务人应按下列公式计算应扣缴费额:

  应扣缴费额=接收方支付的含税价款×费率

  三、提供应税服务未达到增值税起征点的个人,免征文化事业建设费。

  四、营改增试点中文化事业建设费的预算科目、预算级次和缴库办法等,参照《财政部关于开征文化事业建设费有关预算管理问题的通知》(财预字〔1996〕469号)的规定执行,具体如下:

  中央所属企事业单位缴纳的文化事业建设费,中央所属企事业单位组成的联营企业、股份制企业缴纳的文化事业建设费,中央所属企事业单位与集体企业、私营企业组成的联营企业、股份制企业缴纳的文化事业建设费,中央所属企事业单位与港、澳、台商组成的合资经营企业(港或澳、台资)、合作经营企业(港或澳、台资)缴纳的文化事业建设费,中央所属企事业单位与外商组成的中外合资经营企业、中外合作经营企业缴纳的文化事业建设费,全部作为中央预算收入,由税务机关开具税收缴款书,以“103012601中央文化事业建设费收入”目级科目就地缴入中央国库。

  地方所属企事业单位、集体企业、私营企业、港澳台商独资经营企业、外商独资企业缴纳的文化事业建设费,地方所属企事业单位、集体企业、私营企业组成的联营企业、股份制企业缴纳的文化事业建设费,地方所属企事业单位、集体企业、私营企业与港、澳、台商组成的合资经营企业(港或澳、台资)、合作经营企业(港或澳、台资)缴纳的文化事业建设费,地方所属企事业单位、集体企业、私营企业与外商组成的中外合资经营企业、中外合作经营企业缴纳的文化事业建设费,全部作为地方预算收入,由税务机关开具税收缴款书,以“103012602地方文化事业建设费收入”目级科目就地缴入省级国库。

  中央所属企事业单位与地方所属企事业单位组成的联营企业、股份制企业缴纳的文化事业建设费,中央所属企事业单位与地方所属企事业单位联合与集体企业、私营企业、港澳台商、外商组成的联营企业、股份制企业、合资经营企业(港或澳、台资)、合作经营企业(港或澳、台资)、中外合资经营企业、中外合作经营企业缴纳的文化事业建设费,按中央、地方各自投资占中央和地方投资之和的比例,分别作为中央预算收入和地方预算收入,由税务机关开具税收缴款书就地缴入中央国库和省级国库。


  财政部 国家税务总局

  2012年12月3日





劳动和社会保障部 审计署关于对社会保险基金进行全面清查的通知

劳动部 审计署


劳动和社会保障部 审计署关于对社会保险基金进行全面清查的通知
劳动和社会保障部 审计署




各省、自治区、直辖市劳动(劳动人事)厅(局)、审计厅(局),上海市劳动和社会保障局,广东省社会保险局,国务院有关部门劳动和社会保障机构:
根据《国务院批转财政部关于对企业职工养老保险基金失业保险基金开展专项财务检查情况报告的通知》(国发〔1997〕4号)精神,为确保社会保险基金的安全和完善,杜绝挤占挪用基金和其他违纪违规的现象,并加快对违纪违规问题的整改工作进度,尽快清理回收挤占挪用的
基金,劳动和社会保障部与审计署决定,在全国范围内对社会保险基金进行一次全面清查。现就有关事项通知如下:
一、清查的目的。在全面清查各项社会保险基金历年来违纪违规动用的情况及目前回收、纠正、损失情况的基础上,加大整改力度,强化整改措施,限期收回被挤占挪用的基金,确保今后各项社会保险基金的安全。
二、清查的范围。主要是城镇企业职工基本养老保险基金和失业保险基金。包括:1996年国家审计机关对养老保险基金和失业保险基金进行审计(以下称“两金审计”)时查出的城镇企业职工基本养老保险基金被挤占挪用的基金(总额为55.56亿元)和其他违纪资金(总额为
31.03亿元),以及失业保险基金被挤占挪用的基金(总额为4.14亿元)和其他违纪资金(总额为1.44亿元);1996年“两金审计”时未查出的及“两金审计”后发生的社会保险基金违纪违规问题。清查的截止时间为1998年3月31日。
对1996年“两金审计”时查出的违纪违规动用的基金,要严格依据1996年“两金审计”中各级审计机关出具的审计意见书和做出的审计决定,逐笔查实被挤占挪用基金收回、尚未收回、损失的情况和对其他违纪资金的纠正情况。对其余动用的基金(即1996年“两金审计”
中未查出的及“两金审计”后又发生的违纪违规动用基金情况),亦应按照“两金审计”的项目分类逐笔查实。各省、自治区、直辖市和经国务院批准实行养老保险系统统筹的部门(以下简称“系统统筹部门”)分类汇集分项情况,填写汇总表。
对1998年3月底之前违纪违规动用的医疗、工伤、生育保险基金的清查情况,由各省、自治区、直辖市参照附表自行制作明细表和汇总表,填写上报。
三、清查的方式。清查工作实行自查和抽查相结合的方式。先由各级社会保险管理机构(包括失业保险经办机构,下同)进行自查,对被挤占挪用的基金和其他违纪资金,分项列表、汇总统计,逐级上报。
然后由省、自治区、直辖市和系统统筹部门对清查出的被挤占挪用基金和其他违纪资金,进行逐级逐笔验收,验收合格后再进行汇总上报。
在清查期间,劳动和社会保障部将派出工作组,对重点地区进行抽查。
对于瞒报、虚报清查情况及拖延不报的,给予通报批评并追究领导者的责任。
四、清查工作的组织。各级劳动和社会保障行政部门、社会保险管理机构要组成联合工作组,专门负责这次清查工作。各级审计机关要予以配合,提供1996年“两金审计”的审计决定、审计意见及必要资料,作为这次清查的重要依据,并积极参加清查工作。
五、时间要求,今年7月底之前,省以下各级要完成本级自查工作,填写明细表及本级汇总表,写出清查工作报告,逐级上报,同时抄送同级审计机关;8月20日之前各省、自治区、直辖市和各系统统筹部门将汇总表、明细表和清查工作报告报送劳动和社会保障部,并抄报审计署。
清查工作报告重点是目前的整改情况,下一步清理回收的措施及时间进度。9月15日之前,劳动和社会保障部汇总完成全国清查情况,上报国务院。
六、各级劳动和社会保障行政部门、社会保险管理机构要深入领会、坚决贯彻党中央、国务院关于加强社会保险基金管理、确保基金安全的一系列指示、决定精神,以对国家、对人民高度负责的态度,认真、严谨、高效地进行这次清查工作,督促违纪违规单位制定并加快实施整改计划
,落实整改工作责任制,采取有效措施,尽快收回被挤占挪用的基金,纠正其他违纪资金,同时以这次清查为契机,全面检查本级社会保险基金的管理状况,对全体工作人员进行一次普遍教育,采取更加有力的措施,堵塞管理漏洞,严防基金流失;并在社会保险基金管理监督方面,与各级
审计、财政、监察部门形成更紧密的协同配合关系。
七、有关机关、事业单位社会保险基金和农村养老保险基金的清查工作,另行部署。
附件:1.社会保险基金清查情况表(共12式)(略)
2.填表说明(略)



1998年6月1日