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购房定金的性质及定金罚则的适用/宋晓锋

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 18:59:12  浏览:8728   来源:法律资料网
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购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用

宋晓锋


  2008年5月20日,张先生与开发商签订《商品房定购协议书》,张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元,并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜,开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订,合同条款不能做任何修改,最终双方就某些合同条款未能达成一致意见,合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金,遭到开发商的拒绝,其理由是:张先生并未在约定时间与其洽谈合同,双方并未签订合同,张先生构成违约,依约应没收该笔定金。


宋晓锋律师评析:

  《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  根据上述法律规定,购房定金属于立约定金,其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时,购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说,如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的,则买方不能收回定金;如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的,则卖方要双倍返回定金;如因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,则出卖人应当将定金返还买受人。

  本案中,只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同,对于张先生而言,就已经履行了合同义务,至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同,这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”,因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立,张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。

  现实生活中,很多购房者认为如果不签订购房合同,就表明自己违约也就不能要回定金,这种认识是错误的。

  在此,笔者提醒各位购房者,只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了,购房者就履行了其在认购合同中的合同义务,这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果,而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会,。

  在现实中也经常会有这样的情况,开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实,依此拒不退还定金。对于这个问题,笔者提醒各位购房者,一定要注意收集证据,来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同,因为一旦发生诉讼,购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。

  在此,笔者提供以下几种方案供购房者参考使用:

1、对双方洽谈的过程录音,并尽可能的要一份开发商提供的合同范本;

2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式(通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见,如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金;

3、去谈购房合同时请公证人员一起去,如果不能谈成,请公证人员就谈判的事实作公证,这种方案是最稳妥的,但成本过高。


有关法律依据

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下:给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


宋晓锋,河北定州人,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师

主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁

单位地址:北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层

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中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅关于印发《浙江省环境违法行为责任追究办法(试行)》的通知

中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅


中共浙江省委办公厅、浙江省人民政府办公厅关于印发《浙江省环境违法行为责任追究办法(试行)》的通知
浙委办〔2004〕 12号



各市、县(市、区)党委和人民政府,省直属各单位:
《浙江省环境违法行为责任追究办法(试行)》已经省委、省政府批准,现印发给你们,请认真贯彻执行。
近年来,各地各部门认真贯彻中央和省委、省政府关于环境保护的各项政策措施,加强环境监测管理,整治突出污染问题,严肃查处违法案件,环境保护工作取得了一定的成效。但是也要看到,各种环境违法行为仍时有发生。实行环境违法行为责任追究制度,对于明确环境保护责任,增强环境保护意识,严肃查处违法案件,营造依法行政的良好氛围,促进改革发展稳定,具有重要意义。各地各部门要从实践“三个代表”重要思想和立党为公、执政为民的高度,统一思想认识,精心组织实施,坚持常抓不懈,确保把这项制度落到实处,推进生态省建设的顺利实施。
各地各部门在执行中遇到的新情况、新问题要及时向省委、省政府报告。
中共浙江省委办公厅
浙江省人民政府办公厅
2004年2月25日
浙江省环境违法行为责任追究办法(试行)

第一条为进一步明确环境保护责任,强化责任追究意识,营造依法行政的良好氛围,推动生态省建设的顺利实施,根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中国共产党纪律处分条例》等有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条各级党委、政府及其领导同志,应当严格遵守和执行国家和我省有关环境保护的法律、法规、决定、命令,对当地环境质量状况切实负责,及时按要求完成上级规定的环境保护任务。有下列情形之一的,对负有主要领导责任的人员予以责令限期整改、通报批评;造成重大损失或恶劣影响的,给予党内警告至严重警告、行政警告至记大过处分;造成特大损失或特别恶劣影响的,给予撤销党内职务、行政降级至撤职处分:
(一)违反国家产业政策或违背产业发展导向,违反区域或流域的环境资源保护规划,导致环境恶化或生态破坏的;
(二)放任、包庇、纵容环境违法行为,或对社会反映强烈的环境污染问题长期不解决或处理不当的;
(三)对本地区发生的重大环境污染事故不及时妥善处理,造成损失加重,或阻挠环境保护行政主管部门按规定报告的;
(四)干扰、限制环境保护行政主管部门依法进行环境管理和查处环境违法行为,致使环境保护行政主管部门不能依法行使职权的;
(五)授意、指使、强令环境保护行政主管部门违反规定,对不符合要求的建设项目予以批准,或对不符合要求的污染防治设施予以验收通过的。
第三条各级环境保护行政主管部门和其他依法负有环境监督管理职责的部门及其国家公务员、环境监察人员应当依法严格履行环境监管职责,强化服务意识,提高工作效能。有下列行为之一的,在对责任单位予以通报批评的同时,对负有主要领导责任的主管人员和其他直接责任人员,给予党内警告至严重警告、行政警告至记大过处分;情节较重的,给予撤销党内职务、行政降级至撤职处分;情节严重的,直至给予开除党籍、行政开除处分:
(一)违法批准环境影响报告书(报告表)、环境影响登记表及其他环保审批(审查)内容或违反规定发放排污许可证;或依法应予办理而不予办理,以及未按规定期限办结上述有关环保审批,造成重大经济损失的;
(二)对不符合要求的建设项目污染防治设施或未按规定完成任务的限期治理项目予以验收通过的;
(三)越权、滥用职权或违反法定程序实施审批(审查)、许可、检查、验收、收费、处罚等环保执法行为的;
(四)虚报、瞒报、拒报环境污染、生态破坏事故或不及时处理事故,致使事故扩大的;
(五)虚报、瞒报环境监测数据,或提供虚假环境质量报告、污染源监测报告的;
(六)在环保执法活动中通风报信或有放任、包庇、纵容环境违法活动等失职行为的;
(七)不履行或不严格履行职责,对辖区内发生的环境污染或生态破坏问题长期失察的。
第四条各级发展改革、经贸、工商、建设、规划等部门应当按照各自职责,密切配合,共同协助做好环境保护管理工作。对依法需经环境保护审批、可能对环境造成重大影响及对人民群众生命健康有直接危害的项目,有关部门明知未经环境保护审批而擅自为其办理有关审批、审核、验收、登记等手续,并直接导致该项目开工、开业或投产运行等后果的,在对责任单位予以通报批评的同时,对负有主要领导责任的主管人员和其他直接责任人员给予党内警告至严重警告、行政警告至记大过处分;造成环境严重污染或生态严重破坏事故的,给予撤销党内职务、行政降级至撤职处分。实行登记备案、核准、告知承诺等办法的按有关规定执行。
第五条各机关、团体、企事业单位应当严格遵守环境保护法律法规,自觉承担起保护环境防治污染的社会责任。有下列情形之一的,在依法给予行政处罚的同时,对该责任单位中由国家行政机关任命的责任人员给予党内警告至严重警告、行政警告至记大过处分;情节严重的,给予撤销党内职务、行政降级至撤职处分;情节特别严重的,直至给予开除党籍、行政开除处分:
(一)对抗、妨碍环境保护行政主管部门或其他环境监督管理部门的检查、调查、验收等环保执法活动的;
(二)未经环境保护审批(审查)、验收,擅自施工、投产或使用有关设施的;
(三)拒不执行环境污染整改决定或无正当理由逾期未完成限期治理任务的;
(四)拒不执行环境保护行政主管部门、其他环境监督管理部门依法作出的行政处罚决定的;
(五)因环境违法行为被责令关闭、停业,未经有权机关批准擅自恢复生产、经营活动的; (六)有造成环境污染或生态破坏事故的行为的。
第六条有关主管部门对所属单位的环境违法行为有授意、指使、放任、包庇、纵容等行为,情节较重的,在对该主管部门予以通报批评的同时,对负有主要领导责任的主管人员给予党内警告至严重警告、行政警告至记大过处分;情节严重的,给予撤销党内职务、行政降级至撤职处分;情节特别严重的,直至给予开除党籍、行政开除处分。
第七条各级环境保护行政主管部门在查处环境保护违法行为时,认为应当依照本办法对有关责任单位或责任人员予以责任追究的,应当向责任单位的上级主管机关、责任人员所在单位或纪检监察机关提出责任追究建议,并移送有关材料。对按照规定应当移送而不移送的,由有权机关追究对此负直接责任的主管人员和其他直接责任人员的党纪政纪责任。
受理机关依照本办法作出处理,并将处理结果告知提出建议的环境保护行政主管部门。对应依照本办法对有关责任单位或责任人追究责任而无正当理由不予追究的,由有权机关追究对此负直接责任的主管人员和其他直接责任人员的党纪政纪责任。
第八条对下级党委、政府领导同志的批评教育、责令限期整改、通报批评、谈话诫勉或对同级有关部门的通报批评处理,由环境保护行政主管部门提请同级党委、政府或纪检监察机关作出处理决定;对环境保护行政主管部门的通报批评处理,由同级党委、政府、纪检监察机关或上级环境保护行政主管部门作出处理决定;对责任人员的党纪政纪处分,按照干部管理权限和法定程序分别由有权机关作出处理决定。
第九条本办法中所称的“重大损失”、“特大损失”、“环境污染与生态破坏事故”、“重大环境污染与生态破坏事故”等的认定标准,按照国家有关规定执行。
第十条本办法由省纪委、省监察厅、省环境保护局负责解释。
第十一条本办法自发布之日起施行。



鞍山市人民代表大会常务委员会关于制定地方性法规的规定(修正)

辽宁省人大常委会


鞍山市人民代表大会常务委员会关于制定地方性法规的规定(修正)
辽宁省人大常委会


(1989年5月30日辽宁省鞍山市第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1989年7月22日辽宁省第七届人民代表大会常务委员会第十次会议批准 根据1994年3月31日辽宁省鞍山市第十一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过、1994年5
月26日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议批准的《鞍山市人民代表大会常务委员会关于制定地方性法规的暂行规定修正案》修订)

目 录

第一章 总 则
第二章 地方性法规议案的提出
第三章 地方性法规草案的拟订
第四章 地方性法规草案的审议
第五章 地方性法规的公布
第六章 地方性法规的修改和废止
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强社会主义法制建设,做好地方性法规的制定工作,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和《辽宁省人民代表大会常务委员会关于制定地方性法规的暂行规定》的有关规定,结合本市的实际情况,制定本规定。
第二条 市人民代表大会常务委员会在法律规定权限内制定并经辽宁省人民代表大会常务委员会批准后颁布施行的地方性法规,是在本行政区域内具有法律效力的规范性文件。其主要形式有:条例、规定、实施细则和施行办法等。
第三条 在市人民代表大会闭会期间,常务委员会根据本市的具体情况和实际需要,在不同宪法、法律、行政法规和省地方性法规相抵触的前提下,可以在下列范围内制定地方性法规。
(一)国家法律和省地方性法规规定可以制定实施细则或者施行办法的;
(二)国家法律、省地方性法规虽未规定,但根据本市实际情况需要制定实施细则或者施行办法的;
(三)有关全市政治、经济、教育、科学、文化、卫生、民政、民族和审判、检察工作的重大事项以及其他方面关系全市人民切身利益的重大问题,国家、本省尚未颁布法律、行政法规和地方性法规,根据本市情况,需要制定地方性法规的;
(四)市人民代表大会授权制定地方性法规的。

第二章 地方性法规议案的提出
第四条 市人民代表大会常务委员会主任会议、市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院、市人民代表大会专门委员会、市人民代表大会常务委员会组成人员五人以上联名,均可以向市人民代表大会常务委员会提出制定地方性法规的议案。
市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院向市人民代表大会常务委员会提出的制定地方性法规的议案,应分别由市长、院长、检察长签署,在市人民代表大会常务委员会审议前一个月报送市人民代表大会常务委员会办公厅。
提请市人民代表大会常务委员会审议的地方性法规议案应该附有地方性法规草案及该法规草案的说明、有关法律依据和参考资料。
地方性法规议案的处理由市人民代表大会常务委员会主任会议决定。
第五条 向市人民代表大会常务委员会提出的制定地方性法规议案,在交付常务委员会会议表决前,提案人要求撤回的,对该议案的审议即行终止。

第三章 地方性法规草案的拟订
第六条 市人民代表大会常务委员会主任会议、市人民代表大会常务委员会组成人员提出制定地方性法规议案,其法规草案由市人民代表大会常务委员会主任会议决定拟订单位。
市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院提出的制定地方性法规议案,其法规草案由提出议案的单位拟订。
市人民代表大会专门委员会提出的制定地方性法规议案,其法规草案由提出议案的专门委员会组织拟订。
第七条 地方性法规草案的拟订必须以宪法、法律、行政法规、省地方性法规和党的方针、政策为依据,保障社会主义现代化建设,符合本市的具体情况和实际需要,切实可行。
第八条 地方性法规草案的形成,须进行调查研究,广泛征求意见,做好同有关部门的协商、协调工作,未经协调的法规草案,不得提请审议。
地方性法规草拟阶段的协调工作由提出立法议案单位负责。
第九条 地方性法规草案的说明,须写明制定法规的目的、法律事实和依据、起草过程,对有争议的问题的协调情况和其他需要说明的问题。

第四章 地方性法规草案的审议
第十条 提请常务委员会审议的地方性法规草案,先由市人民代表大会有关专门委员会进行审议,向市人民代表大会常务委员会主任会议提出审议意见的报告。
第十一条 常务委员会主任会议听取市人民代表大会有关专门委员会审议意见的报告,认为制定地方性法规条件已经成熟,可决定提请常务委员会会议审议,并将有关专门委员会审议意见的报告印发常务委员会会议;如果认为制定该项地方性法规条件尚不成熟,可作出不提请常务委员
会会议审议或交有关单位修改后再提请常务委员会会议审议的决定。
第十二条 常务委员会会议审议地方性法规草案,先由提出立法议案单位的负责人对该法规草案作说明,再进行分组审议。市人民代表大会有关专门委员会根据常务委员会会议分组审议的意见作审议结果报告,然后付诸表决。如果常务委员会会议分组审议认为本次会议不能表决,应由
市人民代表大会有关专门委员会根据常务委员会会议提出的意见进行论证、修改,并提出审议结果的报告,在下次常务委员会会议或者以后的常务委员会会议上再行审议表决。
第十三条 地方性法规草案由市人民代表大会常务委员会以全体组成人员的过半数通过。
第十四条 常务委员会会议审议认为需要由市人民代表大会审议制定的地方性法规,应提请市人民代表大会审议制定。

第五章 地方性法规的公布
第十五条 市人民代表大会常务委员会通过的地方性法规报辽宁省人民代表大会常务委员会批准。
经辽宁省人民代表大会常务委员会批准的地方性法规由市人民代表大会常务委员会公布,在《鞍山市人民代表大会常务委员会会刊》和《鞍山日报》上刊登。
第十六条 地方性法规的生效时间,由法规本身作出规定。

第六章 地方性法规的修改和废止
第十七条 对地方性法规进行修改的办法,按照本规定制定的程序办理。
第十八条 地方性法规的废止,依照下列规定:
(一)凡地方性法规规定了有效期限的,期限届满,即自行废止。
(二)凡新的地方性法规取代了原有的地方性法规,原有法规废止。
(三)凡地方性法规与国家、省新颁布的法律、行政法规和地方性法规相抵触,由原提请审议制定地方性法规的单位,提请市人民代表大会常务委员会决定废止。

第七章 附 则
第十九条 凡属于对本市地方性法规条文本身需要说明及进一步明确界限的,由市人民代表大会常务委员会负责解释。
凡属于地方性法规具体应用的问题,由市人民代表大会常务委员会授权有关主管部门负责解释。
第二十条 本规定自公布之日起施行。

附:鞍山市人民代表大会常务委员会关于制定地方性法规的暂行规定修正案

(1994年3月31日辽宁省鞍山市第十一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1994年5月26日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议批准)


一、法规名称修改为“鞍山市人民代表大会常务委员会关于制定地方性法规的规定”。第一条、第二十条中“暂行”二字删去。
二、第四条增加一款,为“市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院向市人民代表大会常务委员会提出的制定地方性法规的议案,应分别由市长、院长、检察长签署,在市人民代表大会常务委员会审议前一个月报送市人民代表大会常务委员会办公厅”,作为第二款。
第九条第一款修改为“提请市人民代表大会常务委员会审议的地方性法规议案应附有地方性法规草案及该法规草案的说明、有关法律依据和参考资料”,作为第四条第三款。
三、第八条第二款修改为“地方性法规草拟阶段的协调工作由提出立法议案单位负责”。
四、第十条修改为“提请常务委员会审议的地方性法规草案,先由市人民代表大会有关专门委员会进行审议,向市人民代表大会常务委员会主任会议提出审议意见的报告。”
五、第十一条修改为“常务委员会主任会议听取市人民代表大会有关专门委员会审议意见的报告,认为制定地方性法规条件已经成熟,可决定提请常务委员会会议审议,并将审议意见的报告印发常务委员会会议;如果认为制定该项地方性法规条件尚不成熟,可作出不提请常务委员会会
议审议或交有关单位修改后再提请常务委员会会议审议的决定”。
六、删去第十二条。
七、第十三条修改为“常务委员会会议审议地方性法规草案,先由提出立法议案单位的负责人对该法规草案作说明,再进行分组审议。市人民代表大会有关专门委员会根据常务委员会会议分组审议的意见作审议结果报告,然后付诸表决。如果常务委员会会议分组审议认为本次会议不能
表决,应由市人民代表大会有关专门委员会根据常务委员会会议提出的意见进行论证、修改,并提出审议结果的报告,在下次常务委员会会议或者以后的常务委员会会议上再行审议表决”,列为第十二条。
八、第十四条改为第十三条。
九、增加一条,“第十四条常务委员会会议审议认为需要由市人民代表大会审议制定的地方性法规,应提请市人民代表大会审议制定。”



1994年5月26日