当事人可否以转让土地使用权的方式规避国家禁止违章建筑转让的规定？
朱龙岗
案件事实：
2004年5月3日，被告与原告签订了《土地转让协议》，约定由被告将其位于**县**镇**村三社5517平方米土地及地上建筑物33间转让给原告，转让价款70万元（其中土地作价46万元，建筑物作价24万元），过户手续由被告办理。协议签订后，原告当日支付给被告定金20万元。由于**县国土局停办**镇的过户登记，鉴于此，双方于2004年7月10日签订补充协议，约定原土地转让协议继续有效，时间和交款方式上有所变动：1、由原告再支付15.2万元给被告，待可以办理过户手续时7日内双方配合办理，原告在六个月内将余款付给被告；2、现在和办理过户手续期间，双方无权将土地作其他用途，如政府政策变动，双方均不算违约。当日原告支付给被告15.2万元，余款35.2万元未付。此后，因***国土局对**镇规划区继续实行封户，并一直停办**镇土地使用权转让变更登记手续，被告未能办理过户手续。2006年7月1日、7月3日原告书面通知被告履行协议，被告在通知上签字答复：“本土地本人自己搞生产用，现不能处理”。原告据此认定被告违约，遂提起诉讼，请求判决被告履行协议。
一审及二审法院认定：
原审法院认定“因地上建筑物系临时建筑，故本案系因转让土地使用权引起地上建筑物一并转让，而非转让地上建筑物引起的土地使用权一并转让，本案性质应为土地使用权转让纠纷而非房地产转让纠纷，不适用《城市房地产管理法》第三十八条第二款：转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋产权证书的规定。”二审法院认定“依据被告与原告所签协议的名称和协议内容，表明双方签订协议的目的主要是土地使用权的转让，而房屋系随土地使用权的转让而转让，故原审法院确定本案系土地使用权转让合同纠纷正确。”
笔者认为，法院的认定是对《房地产管理法》的歪曲理解，适用法律严重错误，理由如下：
第一、双方当事人在《土地转让协议》中明确约定被告转让的标的物既包括土地，也包括土地上的砖木小青瓦房，其中土地面积5517?，作价460000元；砖木小青瓦房约2000?，计三十三间半作价240000元。
第二、法院显然混淆了房地产的概念，所谓房地产，即是房产和地产的综合体，《城市房地产管理法》中的房地产，既包括建筑物所有权，也包括建筑物下的土地使用权；如果土地使用权的转让牵涉到地上建筑物，根据房随地转的原则，建筑物也随土地使用权同时转让，因为转让的标的包括土地使用权及建筑物所有权，故其应受《城市房地产管理法》的管辖。此外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是国务院1990年颁布实施的，其效力阶位上属于行政法规，而《城市房地产管理法》是全国人大常委会1994制订通过的，其效力阶位为法律，在适用上应遵循上位法优先于下位法的原则；在《城市房地产管理法》实施之前，国家并没有一个统一的房地产法律，《暂行条例》只是针对国有土地使用权出让和转让做出暂时性规定，而《城市房地产管理法》是我国是目前最完备的、全面调整房地产关系效力层次最高的规范性文件，《暂行条例》没有被房地产管理法改变或取代的部分依然有效，其与《房地产管理法》相冲突的部分则不再有效。《城市房地产管理法》作为一个统一的管理房地产关系的法律，不仅适用于建筑物的转让，也适用于土地使用权的转让。至于土地上是否有建筑物，无论建筑物合法还是非法，其都属于客观事实，需要结合协议签订时土地使用状态做出客观判断，而不能仅仅基于当事人的约定。事实上，在二审判决之后本案所涉土地上的建筑物都还没有拆除，故本案应适用《房地产管理法》规定。
第三、认定是否属于房地产纠纷，不应该只看协议的标题，还应综合协议内容及性质整体认定。本案中，地上房屋的建筑面积是土地的三分之一还多，建筑物转让价格也超过了土地转让价格的二分之一，如果当事人仅仅约定转让土地使用权，那地上建筑物转让面积和转让价格的约定就没有了合同上的依据。当事人之间是否就地上建筑物转让达成协议，需要依照合同的内容进行确定，在法律上，转让的方式主要有买卖、赠与或其他方式，本案当事人转让方式属于买卖，根据合同法的规定，买卖合同的一般条款为：1）当事人的姓名和住所，本协议的当事人就是原告和被告；2）标的，本案的标的即为当事人在协议第二项约定的砖木小青瓦房的所有权；3）数量，本案第二条约定砖木小青瓦房数量计三十三间半，面积约2000?；4）价款，协议约定小青瓦房作价240000元；5）履行期限，即是补充协议第二条约定的待可以办理过户手续之时；6）履行方式，即协议第五条约定被告即甲方收到第二次付款后及时办理过户手续并交给乙方，并于70天内搬出此院并交付给乙方，其中前者为国有土地使用权转让的履行方式，后者为地上建筑物交付的履行方式；7）违约责任，即协议第七条约定如任何一方违约，违约方赔偿对方协议成交额的百分之五十作为对方的损失。综上，当事人签订的协议符合建筑物买卖合同内容所有必备要件，并经双方签字，房屋转让合同依法成立，故本案应定性为房地产转让纠纷，而非单独的土地使用权转让纠纷。
第四、无论本案属于所谓的土地使用权转让纠纷，即属于《暂行条例》第二十三条的情形，土地使用权转让时，其地上的建筑物、其他附着物所有权随之转让，还是《房地产管理法》中规定的房地产转让纠纷，因为都牵涉到地上建筑物的转让，故不能因为《暂行条例》第二十三条的规定而排除《城市房地产管理法》第三十八条第二款即转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋产权证书”法律上的强制性规定的适用。暂行条例第二十三条虽然规定了房随地走的原则，但也仅仅是规定了地上建筑物有所有权时才随土地一起转让。在地上建筑物没有取得所有权时法律后果如何，暂行条例没有明确规定，而后来实施的房地产管理法对此做出了补充性规定。因为在法律上房屋产权证书是证明房屋所有权的唯一凭证，而临时建筑，违章建筑是无法取得所有权的，故当地上建筑物没有取得所有权时，依照房地产管理法第三十八条第二款的强制性规定，以及城市房屋权属登记管理办法第二十三条的禁止性规定，依法不能转让。否则，当事人完全可以通过转让土地使用权的方式规避国家禁止违章建筑、临时建筑转让的规定，《房地产管理法》沦为一纸空文。此外，本案中的地上建筑物，也不属于临时建筑物，根据《建制镇规划建设管理办法》第十七条规定，在建制镇规划区内建临时建筑，必须经建制镇建设行政主管部门批准。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。被告的地上建筑物既没有经过**镇建设行政主管部门的批准，并且建成后直到现在也没有拆除。故应当认定为违章建筑，而根据房地产管理法第三十八条第二款规定，违章建筑因为无法取得房屋所有权证书，故法定不能转让。根据《合同法》第五十二条规定，合同违法法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。原告与被告签订的土地转让协议及补充协议，因违反法律强制规定，故自始无效。
结论：
本案是发生在成都的一个真实案例，其实案件事实十分简单，法律关系也很清楚，但一审、二审法院为什么会在法律的适用上引发这么大的争议呢？我认为原因有二，第一、法院在审理房地产纠纷案件中，如果转让合同的效力存在争议，法院一般基于诚实信用原则和为了惩罚失信的转让方而促使合同生效，法院的出发点固然可道，但当社会利益和诚实信用原则发生冲突的时候，社会利益应优先受到保护。房地产管理法之所以禁止违章建筑物转让，不只是为了维护受让人的合法权益，更是为了维护不特定的社会公众免于违章建筑物潜在的侵害，其具有公法性质；而转让合同则具有相对性，诚实信用原则的适用为了维护合同相对方的预期利益不受损害，其适用依赖于合同的约定，合同具有私法性质。私法行为的原则是当事人可以任意约定，但当事人之间的约定极有可能损害国家、社会或他人的利益，正是基于此公法才应运而生，并规定违法公法强制性规定的私法行为无效，可见诚实信用原则的适用也有相对性和局限性，其以不超越法律强制规定为限。第二，法院审判暗箱操作的情况依然存在，在某些地方甚至到了明目张胆的地步！司法腐败不铲除，类似颠倒黑白、指鹿为马的判决只会屡禁不止。
台州市行政许可过错责任追究办法（试行）
浙江省台州市人民政府
台州市人民政府令第86号
《台州市行政许可过错责任追究办法》（试行）已经市人民政府第11次常务会议审议通过，现予发布，自2004年10月1日起施行。
市长 瞿素芬
2004年9月10日
台州市行政许可过错责任追究办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为依法实施行政许可，保障公民、法人或其他组织的合法权益，保证行政机关及其工作人员正确履行法定职责，根据《中华人民共和国行政许可法》、《浙江省县级以上人民政府行政执法监督条例》等法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称的行政许可过错行为是指行政机关或法律、法规、规章授权的组织以及依法受委托实施行政许可的行政机关（以下简称行政许可实施机关）实施行政许可过程中作出的违法或者不当行为。
第三条市、县（市、区）人民政府应当建立健全对行政机关实施行政许可的监督制度，加强对行政机关实施行政许可行为的监督检查。行政机关应当对公民、法人或者其他组织从事行政许可事项的活动实施有效监督。
第四条市人民政府负责全市行政机关实施行政许可的监督工作；县（市、区）人民政府负责所属工作部门、派出机构和乡（镇）人民政府实施行政许可的监督工作；市、县（市、区）人民政府工作部门负责本行政机关所属机构、组织实施行政许可的监督工作；市、县（市、区）人民政府及所属工作部门的法制工作机构具体负责行政许可的监督和责任追究工作。前款负有行政许可监督职责的行政机关及其法制工作机构统称行政许可监督机关和监督机构。
第五条行政机关及其工作人员实施行政许可法定职责产生过错的，依照本办法追究其行政责任。实行垂直管理体制的行政机关、组织实施行政许可的监督和责任追究工作参照本办法执行。
第二章责任追究的范围
第六条违反行政许可的有关规定，有下列行为之一的，应当责令改正，情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员追究行政责任：
（一）违反《行政许可法》规定，无法律、法规、规章依据，擅自或变相增设新的行政审批、许可项目；在保留的项目内增加审批环节、提高或降低行政许可条件、标准的；对已经废止、削减或下放的行政审批、许可项目继续实施审批或许可的；
（二）不按规定在办公场所公示行政许可内容、对象、条件、程序、依据、时限、标准和申请书示范文本的；
（三）在受理、审查、决定行政许可过程中，未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的；
（四）对申请材料不全或者不符合法定条件、标准的，未在规定期限内一次告知申请人需补正的全部内容，或者不能向申请人提供准确、可靠的行政许可信息的；
（五）对符合法定条件、标准的行政许可申请，不予受理和不在法定期限或对外承诺的时限内作出行政许可决定的；
（六）未依法说明不予受理行政许可申请或者不予行政许可的具体、明确理由的；
（七）依法应当举行听证而不举行听证或者应当根据听证笔录作出行政许可决定而不根据听证笔录作出行政许可决定的；
（八）在办理行政许可过程中，索取或者收受申请人、利害关系人财物或者谋取其他不当利益的；
（九）违反规定委托或默许中介组织、下属机构、其他单位实施行政许可或行政审批权的；
（十）未取得法定行政执法证件或者持无效的行政执法证件从事行政许可工作或不亮证许可的；
（十一）对不符合法定条件、标准的申请人准予行政许可或者超越法定职权作出准予行政许可决定的；
（十二）依法应当根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定，未经招标、拍卖或者考试，或者不根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定的；
（十三）其他违反行政许可有关规定，损害申请人或其他利害关系人合法权益的。
第七条违反行政许可的收费规定，有下列行为之一的，应当责令改正，退还非法收取的费用，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员追究其行政责任：
（一）擅自设立行政许可收费项目或扩大收费范围、提高收费标准的；
（二）对已明令取消或者降低标准的收费项目，仍按原定项目或标准收费的；
（三）不按规定在办公场所公示收费项目、收费范围和收费标准的；
（四）以组织考前培训、学习等名义向行政许可申请人强制收费的；
（五）培训的收费项目与标准不符合法律、行政法规规定的；
（六）下达或者变相下达收费指标的；
（七）违反规定强制或变相强制行政许可申请人订购书报刊物、音像制品，强行推销产品的；
（八）搭车收费、变相收费以及重复收费的；
（九）摊派各种名目的达标、评比以及授予各种荣誉称号、资格认证等费用的；
（十）实施行政许可收费时，没有开具合法收据或没有使用法定部门制发的专用票据；行政许可收费不全额上缴国库或者截留、挪用、私分、变相私分行政许可费用的；
（十一）其他违反行政许可收费规定的。
第八条违反有关规定，在对行政许可事项监督检查过程中，有下列情形之一的，应当责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员追究其行政责任：
（一）无法律、法规、规章依据对被许可人进行检查，或不按规定职责、权限、程序实施检查的；
（二）无法律、法规和规章依据或无正当理由对被许可人实施强制措施的；
（三）以实施检查为名故意刁难被许可人或者滥用职权限制被许可人的许可事项、范围的；
（四）接受或者索取被许可人的礼物、礼品、宴请、娱乐活动或在被许可人处报销费用的；
（五）向被许可人强行摊派费用、索要赞助、无偿占用其财物的；
（六）玩忽职守，对应当依法予以制止、改正或撤销的行政许可行为不予以制止、改正或撤销的；
（七）其他违反行政执法监督检查工作规定的。
第九条行政许可实施机关及其工作人员有下列行为之一的，应当责令改正；情节严重的，应当追究行政责任：
（一）对行政许可监督机构所调查处理的事项拒绝作出解释和说明，或敷衍塞责、拖延不办的，或未及时反馈办理结果的，或反馈材料不实的；
（二）拒绝或故意拖延提供与调查处理事项有关的文件、资料、财务账目等材料及相关情况；或隐瞒事实真相，出具伪证，或隐匿、篡改、毁灭证据的；
（三）拒不采纳行政许可监督机构处理意见和建议的；
（四）其他妨碍行政许可监督机关、机构行使职权的行为。
第十条有下列情形之一的，追究行政机关负责人的行政责任：
（一）无法律、法规、规章依据，擅自委托其他行政机关和非行政机关实施行政许可的；
（二）指派不具有合法资格的工作人员办理行政许可事项的；
（三）作出的行政许可决定被确认违法或被依法撤销的；
（四）对本行政机关负责实施的行政许可事项不组织适时评价或不按规定报告评价结果的；
（五）对本行政机关及下属机构连续出现违法或不当的行政许可行为，不及时采取有效措施予以纠正的；
（六）对公民、法人或其他组织投诉举报的事项，不认真办理，并造成一定影响的。
第三章违法或不当行为的确认
第十一条公民、法人或其他组织认为行政机关的行政许可行为违法或不当，向行政许可监督机关或监督机构投诉举报，由接受投诉举报的机构调查、核实并确认。
第十二条行政许可监督机构组织巡查暗访发现并确认的。
第十三条经市、县（市、区）人民政府负责行政许可监督的机关在联合办理或集中办理的地点设立的监督机构调查、核实并确认的。
第十四条经行政复议、行政诉讼或者行政执法监督检查发现并确认的。本级人大、政协等国家机关交办并经行政许可监督机构调查、核实并确认的。
第四章责任追究的实施
第十五条行政机关及工作人员承担行政许可过错责任的方式分为：
（一）责令纠正；
（二）告诫；
（三）作出书面检讨或者说明理由；
（四）通报批评；
（五）调整工作岗位、降职、免职、待岗、责令辞职、辞退；
（六）暂扣或者吊销行政执法证件；
（七）构成犯罪的，按有关规定追究其刑事责任。以上方式可单独适用，也可同时适用。
第十六条行政许可过错行为经调查、核实后确认为违法或者不当的，应当根据行政许可实施机关工作人员在实施行政许可工作中各自承担的职责和过错，区分不同情况，分别对承办人、审核人、批准人及其他直接责任人员，按下列规定确定责任：
（一）承办人独立行使职权造成的，承办人为责任人；
（二）二人以上共同行使职权造成的，主办人员为主要责任人，其他人员为次要责任人；共同办理的，作为共同责任人承担责任；
（三）经审核、批准作出的行政许可行为，因承办人的过错行为导致审核人、批准人失误而造成的，承办人为主要责任人，审核人、批准人应负相应的责任；因审核人的过错导致批准人失误而造成的，审核人为主要责任人，批准人应负相应的责任；因批准人的过错而造成的，批准人为责任人；因承办人、审核人、批准人均有过错而造成的，应当根据具体情况区分各自责任的大小；
（四）经集体讨论作出的行政许可违法或者不当行为，决策人为主要责任人，提出并坚持错误意见的为次要责任人；提出并坚持正确意见的不负责任。
第十七条具有下列情形之一的，不追究行政许可工作人员的责任：
（一）因行政许可依据不明确或者相互不一致的；
（二）因行政许可申请人以欺骗手段取得行政许可，而行政许可工作人员限于客观条件而不能发现的；
（三）因不可预见或者无法抗拒的原因致使错误发生的；
（四）法律、法规、规章规定其他可以免除责任的。
第十八条具有本办法第六条至第十条所列的行为之一，能主动承担责任并及时纠正违法或不当行为的，对相关责任人可以从轻、减轻或免予责任追究。
第十九条具有本办法第六条至第十条所列行为并有下列情形之一的，对相关责任人从重或者加重处理：
（一）同时具有本办法第六条至第十条所列两种以上行为的；
（二）对检举人、举报人、投诉人、证人以及被许可人进行打击报复的；
（三）干扰、阻碍或不配合行政许可监督机构对其问题进行调查的；
（四）一年内多次被投诉或举报的；
（五）其他依法应当从重或者加重处理情节的。
第二十条本办法规定的行政许可过错责任追究，按权限由下列机关或机构负责实施：
（一）本办法第十五条第（一）、（二）、（三）、（四）项由行政许可监督机构作出；
（二）本办法第十五条第（五）、（七）项由行政许可监督机构向有关机关提出建议，有关机关应当按照干部管理权限和程序办理；
（三）本办法第十五条第（六）项按照《浙江省县级以上人民政府行政执法监督条例》和《台州市行政许可监督检查暂行规定》执行。
第二十一条过错责任追究机关、机构应当自批准调查之日起30日内提出过错责任确认意见及行政处理或行政处分建议。
第二十二条行政许可监督机关或机构根据过错责任追究机构提出的意见和建议，调查、复核过错责任人的责任，并应当自接到建议书之日起30日内依照国家有关规定和本办法的规定，对过错责任人的过错责任予以确认并依法作出处理决定。对过错责任人的过错责任确认及处理决定，应当自作出书面决定之日起5日内送达过错责任人并报上一级行政机关备案。
第二十三条对依本办法实施的责任追究不服的，可依法提起申诉。
第五章附则
第二十四条本办法由台州市人民政府法制办公室负责解释。
第二十五条本办法自2004年10月1日起试行。
