西宁市物业管理办法
青海省西宁市人民政府
西宁市物业管理办法
西宁市人民政府
第一章 总则
第一条 为加强本市的物业管理，保障物业的合理使用和维修，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的工作、居住环境，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理。
第三条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。
本办法所称业主，是指房屋所有权人。
本办法所称使用人，是指房屋承租人。
本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理服务相结合的原则。
第五条 市房地产行政主管部门负责全市的物业管理工作。
规划、建设、公安、邮电、电力、园林、物价、工商等有关部门以及物业所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助市房地产行政主管部门做好物业管理工作。
第二章 管理组织与职责
第六条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的权利是：
（一）参加业主大会；
（二）在业主大会内享有选举权和被选举权；
（三）表决通过或不通过业主公约和业主委员会章程；
（四）参与管理有关业主利益的重大事项；
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守有关物业管理的制度、规定；
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产业主委员会。
物业管理区域由市房地产行政主管部门会同公安、规划等行政主管部门共同划定。
第八条 新建商品住宅出售面积达到50％以上的公有住宅出售面积达到30％以上的，由开发建设单位或原产权单位组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第九条 召开业主大会应当有半数以上的业主出席，业主大会作出决定，应当有半数以上的业主同意，决定通过后应当予以公布。
业主可以书面委托代理人出席业主大会。
业主大会应当邀请所在地居民委员会和使用人代表列席。
第十条 业主大会行使下列职权：
（一）选举或罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理企业工作报告；
（四）对涉及业主和使用人利益的重大事项作出决定；
（五）对物业管理的其它重大事项作出决定。
第十一条 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
经20％以上的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后应当在10日内召开临时业主大会。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件到市房地产行政主管部门办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程和业主公约。
第十三条 业主委员会委员应当由业主担任（街道办事处或居委会主任、副主任被聘任为业主委员会委员的，可不是业主），业主委员会根据物业管理区域的规模由5人至15人组成。
业主委员会设主任1名、副主任1至2名，业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生，可聘请街道办事处或居委会的主任或副主任担任业主委员会副主任。
第十四条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）组织召开业主大会，报告物业管理的实施情况；
（二）选聘、解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）依照本办法的规定，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，接受业主、使用人和市房地产行政主管部门的监督；
（六）协助物业管理企业收取物业管理费用；
（七）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（八）协调业主、使用人与物业管理企业之间的关系；
（九）业主大会赋予其它职责。
业主委员会应当定期召开会议，会议必须有半数以上的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数以上通过。
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对业主和使用人具有约束力。
业主公约自业主大会审议通过之日起生效。
第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。
第三章 物业管理服务
第十七条 物业管理企业必须依法注册登记，取得法人资格，并持有市房地产行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》，方可从事物业管理业务。
外地物业管理企业在本市从事物业管理服务的，应到工商行政管理部门领取营业执照，并经市房地产行政主管部门审核具备资质后，方可从事物业管理业务。
第十八条 物业管理企业具有以下权利：
（一）根据委托管理合同，对物业管理区域实施物管理；
（二）根据委托管理合同和有关规定收取管理服务费；
（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并进行索赔；
（四）依法开展多种经营和有偿服务。
第十九条 物业管理企业应当履行以下义务：
（一）履行物业委托管理合同；
（二）制定物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；
（五）接受业主委员会和业主、使用人的监督、检查；
（六）对违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告；
（七）接受市房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门和物业管理区所在地街道国办事处的监督、检查和指导。
第二十条 业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其它事项。
物业管理企业自物业管理合同生效之日起15日内，应当将物业管理服务合同报市房地产行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理服务的事项包括下列内容：
（一）房屋的管理、维修、养护；
（二）共用部位、共用设备、公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）保洁服务
（四）保安服务
（五）绿化管理
（六）物业维修、更新费用的帐务管理；
（七）物业档案资料保管理
（八）其它事项
业主可以就房屋的自用部位和自用设备的维修、更新等与物业管理企业约定物业管理服务事项。
第二十二条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理服务费用。
第二十三条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
物业管理企业应向物价行政主管部门申请办理《经营服务性收费许可证》，收费的项目和标准由物价行政主管部门核定。
第二十四条 物业管理企业应当公布收费项目和标准。按本办法已向业主或使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务并收费的，业主或者使用人有权拒付。
第二十五条 物业管理企业在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内，应当将物业管理服务合同终止情况报市房地产行政主管部门备案，并向业主委员会办理下列事项：
（一）对预收的物业管理服务费用按实际结算；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其它财物；
第四章 物业和使用与维修
第二十六条 商品房和公有住房出售时，应当设立房屋共用部位、共用设备和公共设施维修基金（以下简称维修基金），专项用于房屋共用部位、共用设备和公共设施保修期满后的大修、更新、改造。
商品房在销售时，购房者应当按购房款的2％缴纳维修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取维修基金，购房者个人按购房款的1％缴纳维修基金。
维修基金由售房单位代为收取或提取。维修基金为全体业所有，不计入房屋销售收入。
第二十七条 业主办理房屋所有权证时，售房单位应当将代收的维修基金移交市房地产行政主管部门代管。
业主委员会对维修基金具有支配权。
第二十八条 业主转让物业时，其物业维修基金帐户剩部分的费用不予退还，由受让人向转让人支付。
第二十九条 物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，交纳物业维修基金。
第三十条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担。
（一）自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）共用部位和共用设备的维修、更新费用，由每幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；
（三）公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；
（四）共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全的，市房地产行政主管部门应当督促限期维修。
第三十一条 房屋的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当给予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其它业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏和财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。
第三十二条 物业管理区域内禁止业主、使用人有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏物业的共用部位和共用设备；
（三）在庭院、平台、房顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在共用部位、共用设备和公共设施上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（七）排放有毒气体、液体；
（八）聚众喧哗；
（九）法律、法规及业主公约中禁止的其它行为。
第三十三条 业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将修房屋的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，并对装修房屋活动进行指导和监督。
第三十四条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。
第五章 前期物业管理
第三十五条 本办法所称前期物业管理，是指房屋出售后到业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理服务与费用，由房屋建设单位承担。
新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同、并报市房地产行政主管部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书列为住宅转让合同的附件。
第三十六条 房屋建设单位应当提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有。
第三十七条 业主委员会成立后，房屋建设单位应向业主委员会移交下列工程建设资料：
（一）物业区规划图、竣工总平面图；
（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其它必要的资料。
第三十八条 建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第三十九条 房屋建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
第六章 法律责任
第四十条 业主和使用人违反本办法第二十二条规定，不按约定交付物业管理费用的，物业管理企业可以责令限期缴纳，逾期仍不交付的，按合同的约定加收滞纳金。
第四十一条 未取得《物业管理企业资质证书》经营物业管理业务的，由市房地产行政主管部门处以10000元的罚款。
第四十二条 物业管理企业违反本办法第十九条、第二十五条规定的，由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款；情节严重的可作出降低资质等级、吊销资质证书的处罚，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第四十三条 房屋建设单位违反本办法第三十六条规定的，由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款。
第四十四条 业主委员会作出的决定违反本办法规定的，市房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主和使用人。
第四十五条 业主和使用人违反本办法第三十二条规定的，由市房地产行政主管部门处以500元以上1000元以下的罚款。
第四十六条 市房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所有单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，交司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 当事人对市房地产行政主管部门作出的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第四十八条 本办法中业主公约、业主委员会章程、物业管理服务合同的示范文本，由市房地产行政管部门制定。
第四十九条 本办法法由西宁市房地产管理局负责解释。
第五十条 本办法自1999年9月1日起施行。
1999年7月20日
阿坝州人民政府办公室关于印发《阿坝藏族羌族自治州国有企业监事会暂行办法》的通知
四川省阿坝藏族羌族自治州人民政府办公室
阿坝州人民政府办公室关于印发《阿坝藏族羌族自治州国有企业监事会暂行办法》的通知
阿府办函〔2008〕12号
各县人民政府，州直各部门，州属各企事业单位：
《阿坝藏族羌族自治州国有企业监事会暂行办法》已经十届州人民政府第十四次常务会议审议通过，现予印发，请认真组织实施。
特此通知。
二００八年一月十六日
阿坝藏族羌族自治州国有企业监事会暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了贯彻实施《阿坝藏族羌族自治州企业国有资产监督管理暂行办法》，健全国有企业监督机制，加强对国有企业的监督，根据《国务院国有企业监事会暂行条例》、《四川省国有企业监事会暂行办法》等法律、法规的规定并结合我州实际，制定本办法。
第二条 阿坝州国有企业监事会（以下简称监事会），由州政府派出，对出资人负责，代表国有资产所有者，对国有企业（以下简称企业）的资产保值增值状况实施监督。
第三条 按照“国家所有、分级管理、授权经营、分工监督”的原则，监事会由阿坝藏族羌族自治州政府国有资产监督管理委员会（以下简称监事会管理机构）管理。监事会管理机构提出派驻监事会的企业名单，由州人民政府决定。
监事会主席、监事由监事会管理机构考察，报州人民政府研究决定，由监事会管理机构按程序任免。
第四条 监事会管理机构负责监事会的日常管理工作，协调监事会与州人民政府有关部门和地方的关系，承办州人民政府交办的事项。
第二章 监事会的工作职责与内容
第五条 监事会以财务监督为核心，根据有关法律、行政法规和财政部的有关规定，对企业的财务活动及企业负责人的经营管理行为进行监督，确保国有资产及其权益不受侵犯。
第六条 监事会与企业是监督与被监督的关系，监事会不参与、不干预企业的经营决策和经营管理活动。
第七条 监事会履行下列监督职责：
（一）监督、检查企业贯彻执行有关法律、行政法规和规章制度的情况；
（二）检查企业财务的真实性、合法性，查阅企业的财务会计资料以及与企业经营管理活动有关的其他资料；
（三）检查企业的经营效益、利润分配、国有资产保值增值、资产营运等情况；
（四）检查企业负责人的经营行为，并对其经营管理业绩进行评价，提出奖惩、任免建议。
第八条 监事会一般每半年对企业检查1次，并可根据实际需要不定期地对企业进行专项检查。
第九条 监事会每次对企业进行检查结束后，应当及时作出《检查报告》,主要内容包括：
（一）监事会开展检查工作的基本情况；
（二）企业财务以及经营管理情况评价；
（三）企业负责人的经营管理业绩评价以及奖惩、任免建议；
（四）企业存在问题及处理建议；
（五）州人民政府、监事会管理机构要求报告的或监事会认为需要报告的其他事项。
第十条 监事会不得向企业透露前款所列《检查报告》内容。
第十一条 《检查报告》经监事会成员讨论，由监事会主席签署，经监事会管理机构审核后报州人民政府。《检查报告》经州人民政府批复后，抄送州财政局、发改委、经委等有关部门。监事对《检查报告》有原则性不同意见的，应当在检查报告中说明。
第十二条 监事会在监督检查中发现企业经营行为有可能危及国有资产安全，造成国有资产流失，或者侵害国有资产所有者权益以及监事会认为应当立即报告的其他情况，应当及时向监事会管理机构提出专项报告。特殊情况，也可以直接向州人民政府报告。
第三章 监事会的组成
第十三条 监事会由主席一人、监事若干人组成。监事会成员不得少于三人。监事会工作的责任人是监事会主席。
第十四条 监事从有关部门、单位选拔任命和由企业职工代表兼任。从有关部门、单位选拔任命的可以专职或兼职，由企业职工代表担任的为兼职监事。
第十五条 监事会主席由国家机关工作人员担任。监事会主席应具备以下基本条件：
（一）认真贯彻执行党的路线方针政策，遵守国家法律法规，有较高的政策水平；
（二）坚持原则，廉洁自持，公道正派，忠实履行监督职责，自觉维护国家利益；
（三）具备大学本科以上学历，了解企业特点，熟悉经济工作，具有本职岗位所必需的业务知识；
（四）年龄原则上不超过45岁，身体健康，能坚持正常工作。
第十六条 监事会主席履行下列职责：
（一）召集、主持监事会会议；
（二）负责监事会的日常工作；
（三）审定签署监事会的《检查报告》和其他重要文件；
（四）应当由监事会主席履行的其他职责。
第十七条 专职监事由国家机关工作人员担任。
专职监事应具备以下基本条件：
（一）熟悉并能够贯彻执行国家有关法律、行政法规和规章制度；
（二）具备大学本科以上学历，具有财务、会计、审计或者宏观经济等方面的专业知识，比较熟悉企业经营管理工作；
（三）坚持原则，廉洁自持，忠于职守；
（四）具有较强的综合分析、判断和文字撰写能力，并具备独立工作能力。
第十八条 兼职监事的产生：
企业职工代表担任兼职监事，原则上参照专职监事的任职条件和要求，由企业职工代表大会民主选举产生，报监事会管理机构批准。企业负责人不得担任监事会中的企业职工代表。
第十九条 因工作需要，经监事会管理机构同意，监事会可以聘请必要的工作人员。
第四章 监事会的工作方式
第二十条 监事会应制定年度工作计划，经监事会管理机构批准后执行。
第二十一条 监事会开展监督检查，可以采取下列方式：
（一）听取企业负责人有关财务、资产状况和经营管理情况的汇报，有权在企业召开与监督检查事项有关的会议；
（二）查阅企业的财务报告、会计凭证、会计账簿等财务会计资料以及与企业经营管理活动有关的其他资料；
（三）检查企业的财务、资产状况，向职工了解情况，听取意见，必要时要求企业负责人作出说明；
（四）向财政、工商、税务、审计和银行等有关部门调查了解企业的财务状况和经营管理情况。
第二十二条 监事会主席、监事列席企业董事会，根据监督检查的需要，监事会主席可以列席或委派监事会其他成员列席企业有关的会议。
第二十三条 监事会根据对企业监督检查的情况，可以建议州人民政府责成审计机关依法对企业进行审计。
第二十四条 监事会在监督检查中，发现有重大违纪违法线索的，应建议有关部门进行查处。
第二十五条 监事会只向监事会管理机构汇报检查结论，不能直接向所监督企业发表结论性意见。
第二十六条 企业应当定期、如实向监事会报送财务会计报告，并及时报告重大经营管理活动情况，不得拒绝、隐匿、伪报。
第二十七条 企业有下列行为之一的，对企业主管和直接责任，依法给予纪律处分，直至撤销职务；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）拒绝、阻碍监事会依法履行职责的；
（二）拒绝、无故拖延向监事会提供财务状况和经营管理情况等有关资料的；
（三）隐匿、篡改、伪报重要情况和有关资料的：
（四）有阻碍监事会监督检查的其他行为的。
第五章 监事会成员的管理
第二十八条 监事会主席、监事人选，由监事会管理机构提名，报州人民政府研究决定，监事会管理机构按规定程序任免。
第二十九条 监事会成员每届任期3年，其中监事会主席和专职监事不得在同一企业连任。
第三十条 因工作需要，经监事会管理机构同意，监事会主席、监事会成员可以担任一至多家企业监事会的相应职务。
第三十一条 监事会成员实行回避制度，不得在其近亲属担任高级管理职务的企业的监事会中任职。
第三十二条 监事会成员不得接受企业的任何报酬，不得在企业报销任何费用；不得接受企业的馈赠，不得在企业谋取私利。
第三十三条 监事会成员必须对《检查报告》内容严格保密，并不得泄露企业的商业秘密。
第三十四条 监事会主席、监事会成员在监督检查工作中成绩突出，为维护国家利益做出重要贡献的，按有关规定予以表彰、奖励。
第三十五条 监事会成员有下列行为之一的，依法给予行政处分或纪律处分，直至撤销监事职务；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）对企业的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的；
（二）与企业有关人员串通编造虚假检查报告的；
（三）有违反本办法第三十二条、第三十三条所列行为的。
第三十六条 企业发现监事会成员有违反本办法第三十一条、第三十二条、第三十三条所列行为时，有权向监事会管理机构报告，也可以直接向州人民政府报告。
第六章 附 则
第三十七条 州人民政府有关部门和各县人民政府有关部门应当支持、配合监事会的工作，向监事会提供有关情况和资料。
第三十八条 监事会管理机构要加强与州经委、发改委、财政局等有关部门的联系，相互通报有关情况。
第三十九条 监事会开展监督检查工作所需费用，由州财政拨付，监事会管理机构统一列支。
第四十条 对已经派入监事会的国有企业，不再委派财务总监以及其他的财务监督机构、人员。
第四十一条 本办法由阿坝藏族羌族自治州政府国有资产监督管理委员会负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起施行。
