深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则
广东省深圳市人民政府
深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则
深圳市人民政府令第５２号
《（深圳经济特区住宅区物业管理条例）实施细则》已经市政府二届三十五次常务会议审议通过现予发布自发布之日起施行
市长李子彬
一九九六年九月二十日
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则
第一章 总则
第一条根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条规定制定本细则
第二条《条例》所称物业管理是指对住宅区各类房屋及相配套公用设施设备公共场地和住宅区绿化环境卫生公共秩序等项目进行维护修缮和整治使之保持正常状态行为
《条例》第二十七条所称专营公司是指接受物业管理公司委托承担住宅区机电设施清洁卫生园林绿化维修工程保安服务等专项维修养护管理业务机构
第三条《条例》所称入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续视为入住
《条例》第十二条所称一户一票是指一套单元式住宅为一户享有一票表决权
第四条开发建设单位管委会物业管理公司及专营公司应当依照《条例》和本细则规定承担管理维修养护与整治责任保障房屋安全使用维护物业正常使用
业主承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用维修养护装修改造施工安装时应遵守《条例》和业主公约规定文明居住文明施工爱护物业
第五条住宅区管理处负责对住宅区物业实施具体管理在经济上实行独立核算
住宅区管理处主任任职条件由市住宅主管部门确定
第六条市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度对符合规定条件行业管理公司分别颁发甲乙丙级《物业管理资质证书》
未取得《物业管理资质证书》不得从事住宅区物业管理业务
第二章 业主大会及管委会
第七条区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件六个月内应会同开发建设单位或其委托物业管理公司召集第一次业主大会
第八条第一次业主大会召集人须于召集会议前十四天将会议时间地点内容形式管委会委员候选人名单投票权数投票人权利和义务等书面送达每名业主
已入住业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决
业主可以一栋一个单元或一层楼宇为单位推选楼长或楼宇代表出席业主大会但须办理委托人代理手续明确代理事项和产权份额
第九条管委会委员实行差额选举
管委会委员候选人由业主大会召集人推荐十名以上有投票权业主联名也可推荐候选人
第十条管委会日常事务由执行秘书负责处理
设有专职管委会主任只能聘请一名执行秘书未设有专职管委会主任管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会一次性工作
管委会聘请执行秘书和其他人员均应签订聘任合同
第十一条专职管委会主任执行秘书津贴数额由业主大会确定其他聘请人员临时一次性津贴由管委会确定
津贴可从管理服务费中支出
第十二条管委会委员人数应为单数
管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议或有违法违纪行为管委会可向业主大会建议罢免其委员职务
第十三条管委会不得从事以营利为目经营活动
第十四条业主大会可以对业主公约进行修改补充
经业主大会修改通过后业主公约对全体业主产生约束力业主无须另行签订
第十五条业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时应充分听取有关部门承租人或其他非业主使用人意见
业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免任免等重大决定时应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告并报区住宅管理部门备案凡采用张榜公告形式每栋楼宇张榜不少于一处所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章发布
第三章 开发建设单位和物业管理公司
第十六条未经阶段验收合格住宅区开发建设单位不得交付给业主使用未经整体综合验收合格住宅区开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设
第十七条开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》
开发建设单位在其自行管理住宅区内应当设立住宅区管理处
住宅区管理处应当参加住宅区各项物业竣工验收
第十八条从住宅区开始入住至管委会成立前开发建设单位应向其委托物业管理公司或自行设立住宅区管理处提供下列资料
（一）《条例》第三十六条规定工程建设资料
（二）住宅区各类房屋清单
（三）出售房屋产权范围或成本核算清单
（四）住宅区公用设施设备及公共场地清单
（五）住宅区未完工房屋公用设施设备及公共场地竣工日期
（六）《条例》第四十七条规定商业用房及其他可以用于经营公用设施设备和场地清单
在管委会成立之日起两个月内前款资料应一并移交给管委会
第十九条住宅区移交时管委会及其聘请物业管理公司住宅区管理处应认真进行验收开发建设单位及其施工单位对管委会提出物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决
开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内保修责任并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用
由于开发建设单位租售原因造成空置房屋其管理服务费由开发建设单位承担
第二十条开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金并以多层住宅区总建筑面积千分之三高层住宅区或别墅区总建筑面积千分之二比例提供部分商业用房如有特殊情况可延迟移交商业用房但延迟期不得超过六个月
前款所称总建筑面积是指住宅区内各类房屋总建筑面积之和
《条例》实施前入住住宅区原来没有办公用房和商业用房应当按规划补建按规划不能补建由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿
第二十一条开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房
物业管理用房计算公式为管理用房面积（平方米）＝人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数
前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布数据为准
第二十二条开发建设单位向管委会划拨公用设施专用基金以及提供专用房屋房价与市场商品房之间差价均可列入开发成本
第二十三条取得甲乙丙级《物业管理资质证书》资格条件由市住宅主管部门制定并公布本细则施行之日前成立物业管理公司应在本细则施行之日起二个月内向市住宅主管部门申请相应《物业管理资质证书》本细则施行以后成立物业管理公司应自成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》
市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发不予核准应给予书面答复
市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查凡年检不合格应予降级直至收回资质证书
第二十四条参加涉外住宅区别墅小区高层楼宇物业管理投标及管理业务应持有乙级以上《物业管理资质证书》
第二十五条物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理专项业务但不得将住宅区物业管理整体责任及利益转让给其他人或单位
第二十六条委托管理合同依法终止时管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间财务活动进行审计物业管理公司必须将住宅区全部管理档案文件记录和财务帐簿移交给管委会
市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督并可对有关争议事项作出决定
第二十七条市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率参照标准具体利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司资质证书等级及实际管理服务水平业主对物业管理服务实际需求及管理服务费收入状况协商确定
第四章 住宅区房屋及设施使用与管理
第二十八条住宅区专用房屋应按《条例》和本细则规定使用与经营不得转让或改变使用用途
物业管理用房中住宅区管理处使用部分由物业管理公司与管委会签订使用合同
部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营租金纳入管理服务费但从出租第一年开始每年应将租金３０％用于回收垫支购房公用设施专用基金并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次划入公用设施专用基金专门帐户直至全部回收完毕
第二十九条凡经市政府规划部门批准为住宅区居民生活提供配套服务公用设施设备和场所（地）未经原规划部门批准一律不得挪作他用在《条例》施行前已擅自挪作他用应在一年内恢复原规划设计功能并移交给管委会依《条例》和本细则管理
前款有经营收入公用设施设备和场所（地）其经营收入应纳入管理服务费任何单位和个人不得占用或挪用
第三十条业主承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修不得改变房屋结构外貌和用途不得破坏房屋内设承重墙梁柱楼板阳台天台屋面及通道
第三十一条住宅区内车辆停放管理应接受市公安交通管理部门统一指导与监督
进入住宅区车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志场所装载易燃易爆剧毒或有污染物车辆不得进入住宅区停放
住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系并按规定收取相应保管费或车位使用费
第三十二条物业管理公司及其下设住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要在合理时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时业主或非业主使用人应提供方便并不得无理拒绝或阻挠具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知
第五章 住宅区维修养护范围与责任
第三十三条住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称自用部位）维修责任人为业主
自用部位是指户门以内毗连部位以外全部自用部位设施设备包括自用阳台门窗防盗网室内自用隔墙墙（板）面等
自用部位维修养护由业主实施并承担费用或委托物业管理公司组织实施
业主与非业主使用人之间维修养护责任依照法律和合同确定
第三十四条房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称共用部位）维修责任人为房屋本体内全体业主
共用部位是指结构相连或具有共有共用性质部位设施和设备包括房屋承重结构部位（包括基础屋盖梁柱墙体等）抗震结构部位（包括构造柱梁墙等）外墙面楼梯间公共通道门厅屋面本体共用排烟道（管）电梯机电设备本体消防设施等
共用部位维修养护由物业管理公司组织实施其费用从住宅维修基金中支出
共用部位中不属全体各层所共同使用可上人屋面其维修养护费用由该使用层业主分担一半其余从住宅维修基金中支出为某些层或户所专用楼梯通道等由其专用业主按比例分担
第三十五条房屋毗连部位及设施（以下简称毗连部位）维修责任人为毗连业主
毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位部位设施和设备
毗连部位及设施维修养护由毗连业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施并按比例分担费用其中共有墙体按两侧均分后由每侧业主按比例分担共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责其结构部位由毗连层上下业主按比例分担
毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护其他方可自行
引言
犯罪被害人是生命、人身侵害事件的最重要的当事人。然而，长期以来，无论是国家层面还是刑事司法制度层面，犯罪被害人的存在往往被忽略，刑事被害人权益难以保障，他们往往很难从犯罪人那里获得赔偿，他们遭受着经济与精神上的双重煎熬。如何救济刑事被害人的权利是刑事司法活动所面临的重要难题。
一、刑事被害人权利救济的困境表现
1、诉权得不到保证
刑诉法解释第一百四十一条规定：“人民法院受理刑事案件后，对符合刑事诉讼法第九十九条和本解释一百三十八条规定的，可以告知被害人或者其法定代理人、近亲属有权提起附带民事诉讼。”既然是“可以”告知，也就是说“可以不告知”。即人民法院对于被害人所遭受物质损失的保护是持任意态度（公安、检察机关更是如此），这在某种程度上符合民事诉讼的不告不理原则，也可以认为是被害人放弃请求赔偿的权利。但存在的问题是，在很多情况下，被害人并不知被告人是谁，是否归案，也还有很多并不知道可以提起刑事附带民事诉讼。
2、程序被附带
附带民事诉讼的庭审应当是在刑事部分的法庭调查和法庭辩论之后，合议庭方就民事部分进行审理。但在审判实践中至少说在庭审笔录反映出来却是，民事部分应有的法庭调查、法庭辩论和最后陈述的程序被简化甚至被省略，成为名副其实的“附带”，笔录也只有寥寥几笔。另外，附带民事诉讼部分的举证、质证也不够规范，应该说附带民事诉讼原告人对于自己的赔偿请求都提供了一定的证据，他们也希望在庭审中充分地展示自己的证据，但这种展示受到法官对于庭审时间的限制，而只能是概括性的，显然也就无法要求充分地质证。特别是围绕异议的再举证、再质证更少，通常是由法官庭后裁断。
3、酌情赔偿适用的随意性较大
关于酌情赔偿的问题，是依据《中华人民共和国刑法》第三十六条“应根据情况判处赔偿经济损失” 的规定。至于根据什么“情况”则没有明确，最高院的司法解释对此也没有涉及。“酌情判决”设立的初衷之一是“使附带民事诉讼的判决得到实际的执行”，实践中也存在“能执行多少，就判多少”的做法，如果真是这样，那么附带民事诉讼的执结率应该是比较高的，但实际情况并非如此，“空判”和得不到及时执行的仍然很多，许多适用了“酌情判决”却仍然没有得到及时执行的。
4、伤残赔偿金、精神损害赔偿的差别待遇
实践中刑事案件被害人的精神伤害是客观存在的，构成伤残的被害人也大有人在，按理说，对刑事案件被害人给予精神损害赔偿是应当的。但是我国刑事法律明确规定刑事附带民事诉讼的精神损害赔偿金不予支持，尤其是在新的刑事诉讼法颁布后，构成伤残的被害人的残疾赔偿金都不予支持。但《关于人民法院是否受理刑事案件被害人提起精神损害赔偿民事诉讼问题的批复》中明确规定：“对于刑事案件被害人由于被告人的犯罪行为而遭受精神损失提起的附带民事诉讼，或者在该刑事案件审结以后，被害人另行提起精神损害赔偿民事诉讼的，人民法院不予受理。”换言之，相关司法解释从立法的层面彻底否定了被害人获得精神损害赔偿的可能性。这也是实务中刑事审判庭对附带民事诉讼原告人提出的精神损害赔偿请求一律不予支持的依据所在。这样的法律规定造成了明显不公正的法律后果，刑事案件被害人的精神伤害往往远大于民事案件被害人，而民事案件被害人反而可以获得赔偿，这破坏了我国法律之间的协调统一，其受到的质疑也越来越多。正是因为该司法解释的不合理性，其在审判实践中并未普遍适用，部分法院对被害人向民事审判庭提起的精神损害赔偿请求予以支持，也因此造成了前述严重司法冲突的尴尬局面。
5、赔偿难以到位
审判实践中对于当事人申请先予执行或财产保全的，一般都不予处理，这也导致虽然有些被告人有赔偿能力，但被害人不能及时获得赔偿，也无法通过公权力阻止被告人转移、隐匿财产的行为，最终仍旧很难获得赔偿。如江西省某青年男子刘某因醉酒驾驶将被害人罗某撞成重伤，伤残六级，案发后被告人逃逸被网上通缉。青罗某的家境十分贫寒，根本无力支付庞大的医疗费用，因此家属在公安机关立案阶段希望能够申请先予执行和财产保全，用以支付治疗罗某的费用，但是由于受到法律某些规定的限制，并没有得到司法机关的同意。等到某某被逮捕归案之后，法院判处他 3年的有期徒刑，并赔偿罗某医疗等相关费用将近10 万元。但是在刘某外逃期间，刘某的亲属早就将家中值钱的财产以各种形式变卖了，等到法院执行庭去执行的时候，刘某家中没有任何钱了。被害人的权益因此还是难以实现。实务中刑事被害人因无法获取赔偿而造成生活极度艰难的情形屡见不鲜，由此导致被害人及其家属对社会产生强烈的敌对心理或绝望情绪，当事人上访、闹访甚至扬言要报复被告人家属、报复社会的现象时有发生，严重影响了社会的稳定。
二、完善我国刑事被害人权利救济的价值探析
1、是平衡诉讼利益，全面实现社会公平正义价值观的需要
公平正义是人类追求美好生活社会的永恒主题，是社会发展进步的价值取向。人类社会对公平正义的认识经历了一个漫长的过程。马克思主义的科学公平正义观为我们在社会主义制度下实现法制上的公平正义提供了重要的理论指导，由此深入发展下去就能完成党和人民赋予的历史任务。司法是维护社会公平正义的最后屏障。原最高人民法院院长肖扬指出：“物质财富的拥有，可以有先后之分；但司法正义的获取，不能有先后之别。”刑事受害人是社会弱势群体的一部分，犯罪行为使他们原有的生活脱离了轨道，因此我们要在制度上给予他们保护，尽量避免二次伤害的出现。
2、是保障人权，实现社会和谐的客观需要
人权是作为人所应享有的权利。刑事诉讼法在运作的过程中，应有效地保障被告人和被害人的各项合法权益，使正义的天平维持在平衡状态。和谐社会需要和谐气氛的培养。犯罪行为发生后，如何处理好国家、被告人、被害人三者之间的利益和矛盾，是在构建和谐社会中必须要面对的问题。司法实践中已经表明，只有国家较好的实现了及时追究犯罪行为，被告人和被害人的权利得到了保障，才能实现案件的圆满解决。这其中的被害人的权益是在司法实践中很容易忽略的，造成受害人得不到应有的物资上的赔偿和精神上的抚慰。导致长期上访、闹访、缠访事件的发生，甚至出现以暴制暴的报复性事件的发生。
3、是刑事司法制度发展完善的需要
提高刑事被害人的诉讼地位，保护被害人在刑事诉讼中的权利，这是刑事诉讼法加强人权保障、增强内部科学性的需要。只有切实、充分地保障被害人在诉讼中所享有的权利，才能达到维护其实体性权利的目的。从程序性权利与实体性权利相适应的原理出发，我国被害人的诉讼权利应当在立法和司法实践中不断地予以加强和完善。
三、刑事被害人权利救济的完善路径
1、严格保障被害人知情权和参与诉讼权利
对于属于刑事附带民事诉讼的案件，承办法官应当及时通知被害人，并告知被害人有权提起刑事附带民事诉讼，即告知被害人相应的权利和义务，确保被害人及时保护自己的合法权利。在刑事诉讼法中明确规定被害人拥有出庭权，法院有将出庭时间及地点明确传达给被害人的义务；在法庭上设置被害人及其代理人席位，被害人及其代理人拥有与被告人及其代理人同等的诉讼权利；法院、检察院有相互配合的职责和义务，以保障被害人能及时参与诉讼并正确行使其诉讼权利。在庭审中应赋予被害人寻问证人权、质问被告人权、意见陈述权、情感表达权等。
2、建立刑事被害人救助金制度
目前，由“执行难”引起的刑事被害人得不到真正的救助的案件有很多。有的被告人确实无可供支付赔偿的能力，且执行机关已经穷尽一切可能的措施而被害人仍不能获得赔偿。我们可以通过政府财政收入专项拨款、司法救助社会募捐等方式来筹集救助金，建立刑事被害人救助金制度。随着我国市场经济的不断发展，我国的经济实力得到了较大幅度的提升。在建立刑事被害人司法救助金的来源上，有了充足保障。在建设和谐社会的大背景下，政府有义务和责任对社会中各种利益主体，尤其是社会弱势群体的特殊利益给予足够的重视，以达到平衡社会利益和维护社会稳定的目的。
