近年来，不断蔓延的小产权房建设问题已经被国土资源部列为最重要和最亟待处理的问题之一。2012年2至3月，国土资源部连续发布信息，决定将在小产权房较为密集的城市开展清理试点工作；3月初召开的全国“两会”期间，小产权房的清理问题再次成为人大代表、政协委员呼声较高的话题之一。2012年3月29日，由国土资源部牵头、中央14个部委参与研究制定的“全国小产权房初步清理整治政策方案”正式上报国务院。从中央部委到地方政府反馈的信息表明，对于小产权房的试点清理，各方反应不一，由其来自于地方政府和相关部委的阻力较大。作为法院的审判人员，笔者认为，无论各界对与这次小产权房清理试点工作的态度如何，存在何种争议，能否积极推进，但有一点已被官方确认和被公众所接受，那就是“小产权房”系违法建筑，不受法律保护。无论本次清理整治成败与否，由此带来的“既成事实的小产权房效力问题”与现行土地法律法规及相关政策的冲突势必又会产生一大批纠纷。为做好审判应对工作，笔者从多角度就“小产权房”的存在现状、法律效力的界定及清理整治工作的状态等方面深刻进行剖析探讨，不当之处敬请同行指正。
一、“小产权房”概念的产生及存在的主要类型
“小产权房”并不是法律上的概念，而是人们在生活实践中形成的一种约定俗成的称谓。人们通常所称的“小产权房”，是指一些村集体组织或开发商打着新农村建设、旧房改造或新社区建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或者是由农民自行组织建造的“商品房”。但是这些房屋却卖给了集体经济组织之外的人，它最大的优势就是建造快价格低，方便出售，往往村组织和村民也会在出让过程中得到一笔不小的收益。
随着小产权房开发建设的速度及规模的不断加大，人们根据“小产权房”占用的土地性质的不同，又把“小产权房”主要归结为二种类型。
第一种“小产权房”：占用集体用地或耕地进行违法建设，将农民集体用地使用权变相流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二种“小产权房”：在政府划拨的国有土地或出让的国有土地上，或占有国有的河滩、河堤、荒滩等不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。如将政府规划的建设用地、公益用地等在未对土地使用性质变更的情况下进行的房地产开发并向社会出售的行为等。
建造这些“小产权房”，无论是村集体组织、单位、个人还是开发商均不具备房地产开发资质，未取得工商营业执照、土地使用证、建设规划许可证及商品房预售许可证等，由于“小产权房”无法办理合法的产权手续，其买卖协议的效力一直处于不确定或无效状态。
这些小产权房集中建在城乡结合部或位置优越的乡村集贸市场、十字路口、国道、省道及县乡公路的两侧，有的甚至建在河道、河滩、河堤、荒滩或城镇的排水通道上,在农村集体土地及房屋大幅度增值的背景下，原本就违法出租土地的农民反悔，或因房屋质量、土地租赁、拆迁补偿等原因发生纠纷就在所难免。
二、“小产权房”第一案对全国的影响
2002年7月1日，在中央美术学院进修的河北邯郸女子李玉兰与北京宋庄村的村民马海涛签订房产买卖协议，马海涛将自己的正房5间、厢房3间以及整个院落以4.5万元（当时的市值不超过2万元）的价格卖给李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了李玉兰，房产买卖合同除双方签字外，还有村大队的盖章及见证人的签名。
事隔5年后的2006年，马海涛将李玉兰告上法庭，要求人民法院确认房产买卖合同无效，并要求李玉兰返还房产。
2007年7月，北京市通州区人民法院经审理认为：被告李玉兰是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，认定李玉兰和马海涛签订的房屋买卖合同无效。一审判决：马海涛给付李玉兰补偿款93808元，李玉兰将房产返还给马海涛。李玉兰不服提起上诉。
2007年12月17日，北京市第二中级人民法院终审判决李玉兰在90日内将房产交付给马海涛。
这就是当时备受全国关注的北京宋庄画家村“小产权房”诉讼案。“小产权房”因此“一夜成名”，几乎成了违法建筑的代名词。
随着画家村这起“小产权房”标本案例的落幕，类似的案件如雨后春笋般在全国各地法院不断出现。
三、“小产权房”纠纷案件持续增多，引起国土部及各地法院高度重视
随着北京“小产权房”诉讼第一案的宣判，全国各地大量的“小产权房”纠纷案件不断涌进法院。引起中央相关部委特别是国土资源部的高度重视。2008年10月22日，中央财经领导小组办公室主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在回答《法制日报》记者提问时明确表示：“小产权房的产生是违法的。批准建设小产权房需要承担法律责任。” 2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为；2009年9月，国土部下发通知，再次叫停小产权房；2010年2月，国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案；2011年1月，国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作；2012年2月，国土资源部宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作；2012年3月29日“全国小产权房初步清理整治政策方案”上报国务院。
各地法院为应对“小产权房”纠纷案件，防止“同案不同判”现象发生，也纷纷投入大量的人力、物力、财力对“小产权房”引发的纠纷开展调研活动，出台具体审判指导性意见。北京、天津、重庆、深圳等地成立专门机构对小产权房进行广泛调研，并向社会发布了长篇调查报告。郑州市中级人民法院还邀请相关部门的专家召开“小产权房”纠纷审判实务问题研讨会。河南省虞城县人民法院组织专人对2009年至2011年以来的“小产权房”纠纷案件进行专门调查，发布了题为《对小产权房引发相关纠纷增多原因的调查分析》的调查报告，报告认为，小产权房建设不仅未随着政府的禁令销声匿迹，反而愈演愈烈，持续上升，此类案件的增多不但给法院审判人员带来办案压力，而且加重了当事人的诉累和经济负担，更让人担忧的是，如果处理不当还会在一定区域造成社会的不稳定。该院的调查报告数字显示：2009年受理“小产权房”纠纷案件29起，判决处理13起，调解处理10起，撤诉6起；2010年受理48起，判决处理23起，调解处理15起，撤诉10起；2011年共立案受理涉及小产权房引发纠纷的案件58起，判决处理39起，调解处理10起，撤诉9起。上述案件平均审理期限为141天，耗费了承办法官的大量精力。以上数字表明，因小产权房开发引发的相关纠纷案件的判决率呈上升趋势，而调解、撤诉率却呈下降趋势，说明此类案件矛盾突出，不宜化解。
四、“小产权房”法律效力的界定及法官面临的困境
小产权房审判实践暴露出来的法律冲突，主要存在三大矛盾：一是购房者自身存在的矛盾，他们认为，“小产权房”是在政府部门的眼皮底下建成的，是政府部门监管不力才造成小产权房的“非法存在”，合同无效后产生纠纷购房者还要付出一定的经济损失；二是《宪法》与《土地管理法》第六十三条条文冲突，集体土地不能与国有土地一视同仁的法律矛盾；三是小产权房所有权与《物权法》之间的矛盾。
大多数支持小产权房买卖合同无效的法律界人士认为：
1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制。而时下禁而不止的小产权房建设，其用地来源主要把农村集体的土地以租赁、合作开发等作为幌子进行小产权房建设，这种既无资质又无相关法律手续建成的小产权房，从租地开始便属违法，不但其房屋质量无法保障，且房屋的所有权也不具有完整性。由此而产生的租用土地、非农业建设、购买房屋后的质量问题等一系列纠纷也将随之而来，引发诸多社会矛盾。由于建房者无法取得土地使用证、房产证、完税证明等合法手续，无论是房屋的转让、工程建设等协议的效力均为无效。
2、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，“小产权房”不但没有办理批准、登记手续，而且违反了法律、行政法规的强制性规定，不允许上市交易，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。因此，在购买人“购买”的小产权房符合上市交易条件之前，购买人和房屋出卖人签订的房屋买卖合同一直处于无效状态。如在此期间双方发生纠纷，房屋出卖人可以根据《合同法》第五十八条合同无效的相关规定要求恢复到合同签订前的状态，即返还房款，要回房屋（前述李玉兰与马海涛之间的纠纷便属于这种类型）。但若购买人和房屋出卖人在房屋买卖合同中约定有关于“待小产权房符合上市交易条件，双方应办理过户手续”的内容，并且现在房屋已经具备上市条件的，该合同应当属于有效合同，买卖双方应当依约履行合同。
但也有法律界人士认为，人民法院在案件审理中如果大面积的认定小产权房买卖合同无效，也是不现实的。其一，按照《民法通则》的规定，合同无效就应当互相返还相应的财产，而不应赔偿差价，而审判实践中，法院往往会判决赔偿差价。其二，根据《物权法》的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。所以，从《物权法》角度分析，地随物走，买了房屋，就应该享有相应的土地使用权益，但现行的《土地管理法》又规定不允许集体土地上市交易，这个矛盾只有等到相应的法规、政策出台以后来解决。
还有人士认为，在审理小产权房纠纷问题上要按照遵守法律法规，符合相关政策，坚持以人为本，有利社会稳定和改善民生的原则，保护各方当事人基本居住的生活条件。对于不同用地性质，不同时期建成的小产权房要区别对待，如把乡镇企业用地、乡村公共利益用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开，把符合城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开等等。
杭州市门牌管理规定
浙江省杭州市人民政府
杭州市政府令
第186号
《杭州市门牌管理规定》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自2003年1月1日起施行。
市长：茅临生
二00二年九月二十一日
杭州市门牌管理规定
第一条 为了加强本市的门牌管理，实现门牌的标准化和规范化，适应社会经济发展和人民生活的需要，根据国务院《地名管理条例》和《杭州市地名管理办法》，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于杭州市行政区域内门牌的编制管理。
第三条 杭州市人民政府地名主管部门主管全市的门牌管理工作。区、县(市)人民政府地名主管部门负责本辖区内的门牌管理工作。杭州经济技术开发区、杭州高新技术产业开发区、杭州之江国家旅游度假区内的门牌管理工作，由开发区、度假区管理委员会指定专门机构负责，业务上受市地名主管部门指导。
第四条 本规定所指门牌包括：建筑物门牌号、住宅楼幢号及单元号、户室号和高层建筑物内的层号。
第五条 凡本市范围内的建筑物和住宅楼必须设置门牌。
建筑物和住宅楼的门牌应当由建设单位或产权所有人向所在地的区、县(市)地名主管部门申请编制。
第六条 地名主管部门应当自受理门牌设置申请之日起15个工作日内作出编制决定。如遇特殊情况不能编制，应向申请人作出说明，并采取临时措施，予以编制临时门牌，以保证需要使用门牌的单位、个人对外联系。
临时门牌必须服从正式门牌的统一编制和管理。
第七条 经地名主管部门依法编制的门牌(含临时门牌)为标准地名，由地名主管部门发放统一的《门牌证》。任何单位和个人不得擅自变更。
地名主管部门应当自作出编制决定之日起30个工作日内将门牌编制情况书面告知公安、房产、土地、城建、邮政、规划、市政市容等各有关行政管理部门。有关行政管理部门在办理有关事项时，涉及门牌的，应当要求相关单位和个人出示《门牌证》，以《门牌证》上确定的门牌号码为准。
第八条 门牌需要变更、撤销的，由申请人持《门牌证》向所在地的区、县(市)地名主管部门申请办理相关手续，地名主管部门应当自受理申请之日起15个工作日内作出决定。
第九条 门牌的编制应当科学规范、有序可循，不得同号、漏号、跳号。
第十条 市区门牌编制的具体办法为：
(一)道路两侧的门牌采取自东向西、自南向北、左单右双的顺序连续编号。如非正东西向或正南北向的道路，临近东西向的，按自东向西顺序编号，临近南北向的，按自南向北顺序编号。
(二)市区内向郊外延伸的主要道路，自市内向郊外编制，由主要道路两侧延伸的道路或建筑物、住宅楼以主要道路为门牌号码的编制起点。
(三)长度较短、两侧建筑物较少或一侧为河流、绿地、公园等自然地理实体的道路，门牌号码的编制可采取自由连续编号。
(四)道路两侧门牌号码的编制应基本相对应，市区主要道路每3至5米编制一个门牌号码，郊区和城郊结合部沿道路每10至20米编制一个门牌号码，如无单位或相关建筑物，则应编制预留号，较短的巷、里、弄可视实际情况而定。
(五)如门牌使用单位或相关建筑物占据一侧距离较大，可以采取集合式门牌号码，编制办法为“××路××号—××号”。
(六)主要道路两侧不使用“之”号。对于起始于主要道路一侧长度在100米以内，而另一端不贯通的里、弄，以该路所处地的门牌号码为里、弄名称，或以该处门牌号码向内连续编入。
(七)封闭式住宅区内，沿道路的住宅楼按道路名称编制门牌号码，不沿道路的住宅楼自主入口处按顺序编制幢号，开放式住宅区内的住宅楼按自东向西或自南向北的顺序编制幢号。
(八)建筑物、住宅楼的单元号按自东向西或自南向北顺序编制，每个单元作为一个独立的门户编制户室号，户室号按自下而上，自东向西或自南向北顺序编制。
(九)住宅楼沿道路的，其底层的店铺、住户一律按道路名称编制门牌号码，底层以上的住宅楼按顺序编制幢号；沿街住宅楼数量少，并列于道路一侧的，也可以道路门牌号码为住宅楼幢号。
(十)高层建筑物内应设置层号，层号自下而上，连续编号。
(十一)住宅区内的车库、公建配套用房及特殊建筑物如需使用门牌，由地名主管部门根据实际情况统一编制门牌。
农村门牌的编制，参照市区门牌编制办法执行。
第十一条 地名主管部门对在建的或规划中的道路，应根据实际情况做好门牌的规划编制工作。
第十二条 门牌编制完成后，各级地名主管部门应及时将门牌资料汇总、归档，保持门牌资料的完整，并提供查询服务。
第十三条 门牌标志必须符合市地名主管部门按照国家标准确定的样式。
第十四条 门牌标志应统一规范安装。
建筑物门牌号、单元号、户室号标志应当安装在建筑物正门或单元门、户室门的正上方，如无法安装在正上方，则应当按照统一高度安装在门牌号码起始方向的一侧。
5至7层的住宅楼幢号标志应安装在2至3层外墙之间，8层以上住宅楼幢号标志应当安装在3至4层外墙之间。
高层建筑物内的层号标志应当安装在相应楼层的内墙上，按照统一位置安装。
第十五条 门牌标志设置费用按下列规定确定：
(一)新建建筑物或住宅楼由建设单位或产权所有人承担；
(二)因道路建设变更门牌的，由道路建设单位承担；
(三)因市、区、县(市)人民政府和地名主管部门批准变更路名、住宅区名称而需变更门牌的，由批准的市、区、县(市)人民政府或地名主管部门承担；
(四)已建成或改建的建筑物需要更换门牌的，由产权所有人承担；(五)因擅自拆除、改装或人为损坏门牌而重新设置门牌的，由责任人承担。
第十六条 新建建筑物、住宅楼交付使用前，门牌设置情况必须经地名主管部门验收。应当进行住宅区建设项目综合验收的，依照住宅区建设项目综合验收的有关规定执行。
第十七条 任何单位、个人都有保护门牌标志的义务。发现门牌损坏或残缺不全的，建设单位或产权所有人必须予以更新。不予更新的，由地名主管部门代为更新，所需费用由建设单位或产权所有人承担。
第十八条 违反本规定，有下列行为之一的，由地名主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，按照下列规定予以处罚：
(一)使用未经依法编制的门牌的，处以每日100元的罚款。
(二)擅自拆除、涂改、移动门牌标志或者影响其正常使用，或者造成损坏的，处以200元以上300元以下的罚款。
第十九条 本规定自2003年1月1日起施行。
