西安市民办医疗机构促进与管理办法（试行）
陕西省西安市人民政府
西安市人民政府令第110号
《西安市民办医疗机构促进与管理办法（试行）》已经2013年7月23日市政府第61次常务会议通过，现予公布，自2013年10月1日起施行。
市长 董 军
2013年8月7日
西安市民办医疗机构促进与管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范民办医疗机构的诊疗服务行为，促进民办医疗机构健康发展，提高医疗服务质量，保障医疗安全，根据《中华人民共和国执业医师法》、《医疗机构管理条例》、《陕西省医疗机构管理条例实施办法》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于国家机构以外的组织和个人，利用非国家财政性经费，在本市行政区域内面向社会举办的医疗机构。
第三条 市卫生行政部门是本市民办医疗机构管理的行政主管部门，负责本市民办医疗机构的监督管理。
区、县卫生行政部门依据职责负责辖区内民办医疗机构的管理，并接受市卫生行政部门的监督指导。
第四条 工商、税务、价格、药品监督、民政、质监、人力资源和社会保障、环保等行政管理部门应当按照各自职责，做好民办医疗机构的管理工作。
第五条 民办医疗机构应当加强行业自律，诚信执业，提高社会信誉度。
第二章 设置与登记
第六条 卫生行政部门应当按照有关规定编制本行政区域《医疗机构设置规划》，并向社会公开。
民办医疗机构的设置应当符合《医疗机构设置规划》。
第七条 设置民办医疗机构应当按照下列规定申请取得《设置医疗机构批准书》：
（一）500张床位以上的综合医疗机构、200张床位以上的中医医疗机构、三级西医专科医疗机构、100张床位以上的中医专科医疗机构，以及戒毒医疗、临床检验、医学美容医院等特殊专科医疗机构应当向所在区县卫生行政部门提出申请，经区县卫生行政部门初审，市卫生行政部门审核后，报省卫生行政部门批准。
（二）100张床位以上499张床位以下的综合医疗机构、100张床位以上199张床位以下的中医医疗机构、二级及二级以下西医专科医疗机构、100张床位以下的中医专科医疗机构、医学美容门诊部应当向所在区县卫生行政部门提出申请，经区县卫生行政部门初审后，报市卫生行政部门批准。
（三）不满100张床位的综合医疗机构和中医医疗机构、不设床位门诊部（诊所）、专科门诊部（诊所）及其他诊疗机构应当向所在区县卫生行政部门提出申请，经区县卫生行政部门批准后，报市卫生行政部门备案。
第八条 申请设置民办医疗机构的，应当符合法律、法规规定的条件，并提交下列资料：
（一）设置申请书；
（二）设置可行性报告；
（三）选址报告和建筑设计平面图；
（四）申请人相关资质条件的有效证件和资信证明；
（五）医疗机构土地使用、环境影响评价、规划建设等方面的证明材料；
（六）其他需要的材料。
申请人提交的资料应当真实有效，不得弄虚作假。
第九条 申请设置民办医疗机构，有下列情形之一的，同等条件下可以优先批准：
（一）举办非营利性医疗机构的；
（二）个人诊所的设置人具有副高级以上专业技术职务任职资格，并长期从事临床医疗工作；
（三）个人诊所的设置人在二级甲等以上医院从事临床医疗工作时间累计满10年；
（四）设置人利用自有房屋或者自有土地的；
（五）相关部门认定的名（老）中医开设中医诊所的；
（六）在有条件的零售药店内开设中医坐堂诊所的。
第十条 有下列情形之一的，不得设置民办医疗机构：
（一）不能独立承担民事责任的单位；
（二）正在服刑的个人；
（三）不具备完全民事行为能力的个人；
（四）其他医疗机构在职或者因病退职的医务人员；
（五）发生二级以上医疗事故未满五年的医务人员；
（六）因违反有关法律、法规，已被吊销《医师执业证书》的医务人员；
（七）被吊销《医疗机构执业许可证》医疗机构的法定代表人或者主要负责人；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第十一条 卫生行政部门应当自受理设置申请之日起30日内作出批准或者不批准的书面答复。对民办医疗机构类别、规模等主要审批事项，应当实行集体审议、集体决定，必要时可以组织专家进行论证。
第十二条 卫生行政部门应当将拟批准设置民办医疗机构的类别、执业地址、诊疗科目、床位（牙椅、观察床）数，以及设置人和设置申请人名称、符合当地《医疗机构设置规划》的情况等向社会公示，公示期限为5个工作日。
卫生行政部门在公示期间接到举报或者异议的，应当及时组织调查，未查实前不得批准。
第十三条 《设置医疗机构批准书》自发出之日起生效，有效期为：诊所3个月，门诊部6个月，医院18个月。《设置医疗机构批准书》核准的事项不得擅自变更，确需变更的，应当按照原批准程序办理。
拟设置营利性民办医疗机构的，设置人应当在取得《设置医疗机构批准书》后，及时到同级工商行政管理部门办理名称预先核准。
设置人在本条第一款规定的期限内未获得执业登记的，《设置医疗机构批准书》自行失效。
第十四条 民办医疗机构执业前应当进行执业登记，取得《医疗机构执业许可证》。执业登记由批准其设置的卫生行政部门办理。
受理执业登记的卫生行政部门，应当组织专家对民办医疗机构的科室设置、仪器设备、基本设施及执业人员的资质、基本知识和技能进行现场抽查，形成书面意见。
第十五条 民办医疗机构变更执业登记内容的，应当到原登记机关办理变更登记。变更执业地址、名称、经营性质等重要内容的应当向社会公示。
个体诊所变更主要负责人和名称应当重新办理设置审批手续。
第三章 执 业
第十六条 依照本办法取得《医疗机构执业许可证》的民办医疗机构开展诊疗活动前，非营利性医疗机构还应当到民政部门办理登记，营利性医疗机构还应当到工商、税务部门办理工商、税务登记。
第十七条 民办医疗机构应当使用经卫生行政部门核准的名称，并将《医疗机构执业许可证》、《民办非企业单位登记证书》或者《工商营业执照》、诊疗科目、诊疗时间、收费标准、在岗卫生技术人员信息、规章制度和监督电话在医疗活动场所显著位置公示。
《医疗机构执业许可证》不得伪造、涂改、买卖、出借、转让。
第十八条 民办医疗机构应当建立健全医疗质量管理体系，完善各项规章制度，保证医疗质量，并按照核准登记的诊疗科目开展诊疗活动，不得超出核准登记的范围执业。
第十九条 民办医疗机构应当聘用具有相应资格的卫生技术人员从事医疗卫生技术工作，依法需要办理登记注册手续的，应当向执业登记机关办理登记注册手续。
民办医疗机构与其他医疗机构开展医疗合作的，应当经主管卫生行政部门批准，并签署合作协议。接受派驻医师的民办医疗机构应当向执业地卫生行政部门备案。
第二十条 诊所开展静脉治疗业务应当保证医疗安全，并经卫生行政部门对诊所的医疗设备、急救设备、药品条件以及执业医师的急救知识和能力考核合格。
第二十一条 民办医疗机构应当依法发布医疗广告，发布的医疗广告应当真实、健康、科学、准确，不得以任何形式对公众进行欺骗和误导。
第二十二条 民办医疗机构应当加强所属卫生技术人员的医德规范教育，督促其恪守职业道德。工作人员在工作时应当佩戴载明本人姓名、职务或职称的标牌。
第二十三条 民办医疗机构应当根据自身的设备和技术条件收治病人，限于设备或者技术条件原因不能诊治的，应当及时转诊。对危及生命需要急救的病人，接诊的民办医疗机构有采取紧急救治措施的义务。
第二十四条 发生医疗事故或者重大医疗过失行为时，民办医疗机构应当按照有关法律、法规的规定报所在地卫生行政部门，不得隐瞒不报或者涂改、伪造、隐匿、销毁、丢弃有关医疗文件或者实物。
第二十五条 民办医疗机构应当按照药品管理的有关法律、法规规定加强药品管理，合理使用药品，不得使用假劣药品、失效药品以及违禁药品。发生药品不良反应事件时，应当及时报告药品监督行政管理部门。
民办医疗机构使用抗菌药物开展静脉输液活动，应当符合卫生部《抗菌药物临床应用管理办法》和本市有关规定。
第二十六条 民办医疗机构应当按照诊疗技术规范开展诊疗活动，根据患者病情采取合理的诊疗方案，不得过度治疗或者虚假诊断，出具的诊断证明、检查报告等医疗文书应当真实有效。
卫生行政部门接到对过度治疗、虚假诊断等行为的举报后应当组织专家进行核实，经认定属实的，计入不良执业行为积分。
第二十七条 列入《中华人民共和国强制检定的工作计量器具目录》的工作计量器具，民办医疗机构应当按照规定登记造册，报所在区县质量技术监督行政管理部门备案，并向具有相应资质的计量检定机构申请周期检定。
第二十八条 民办医疗机构应当依法经营，不得雇佣人员采取欺骗、诱导等方式引诱患者就诊，或者利用义诊、健康咨询等方式欺骗、诱导患者。
第二十九条 民办医疗机构在诊疗活动中发现感染性疾病的，应当采取相应的措施，并按照有关规定及时报告相关部门或者机构。
发生重大灾害、事故、疫情及其他特殊情况时，民办医疗机构应当服从卫生行政部门的调遣。
第四章 支持鼓励
第三十条 调整和新增医疗卫生资源应当优先考虑社会资本。鼓励社会资本举办发展非营利性医疗机构。
支持境外资本在本市依法举办医疗机构；香港、澳门特别行政区和台湾地区的资本在本市举办医疗机构的，按照有关规定享受优先支持政策。
第三十一条 鼓励社会组织大力发展康复、护理、老年病、慢性病治疗等特色医疗机构。鼓励和扶持社会组织或者个人在农村、边远地区、城乡结合部、城市新区等医疗卫生资源相对薄弱的地方或者医疗卫生资源薄弱领域举办医疗机构。
第三十二条 支持民办医疗机构按照批准的执业范围、等级、服务人口数量等，合理配备大型医用设备。
第三十三条 民办医疗机构执行政府规定的医疗服务和药品价格政策，符合规定条件的，应当按照程序将其纳入城镇基本医疗保险、新型农村合作医疗等社会保障的定点服务范围。
第三十四条 鼓励医务人员在公立医疗机构和民办医疗机构间合理流动，相关单位和行政管理部门应当按照有关规定办理执业变更、人事劳动关系衔接、社会保险关系转移、档案转接等手续。
第三十五条 民办医疗机构在技术职称考评、科研课题招标及成果鉴定、临床重点学科建设、医学院校临床教学基地确定及住院医师规范化培训基地资格认定等方面享有与公立医疗机构同等待遇。
第三十六条 鼓励民办医疗机构推行现代医院管理制度，建立规范的法人治理结构。支持社会资本举办医疗机构管理公司提供专业化的服务。
第三十七条 改善民办医疗机构执业环境，依法保障民办医疗机构享受国家规定的税收、价格等优惠政策。
民办医疗机构发生重大医患纠纷时，公安、卫生、药品监督等部门应当积极指导，支持其依法处置，维护医患双方的合法权益，维护正常的诊疗秩序。
第五章 监督管理
第三十八条 卫生行政部门应当加强民办医疗机构校验管理，定期对民办医疗机构的基本条件和执业状况进行检查、评估、审核，对校验不合格的暂缓校验，限期整改，整改期满后再次校验仍不合格的，由登记机关依法注销其《医疗机构执业许可证》。
市卫生行政部门发现区县卫生行政部门的校验结论与实际情况不符的，应当责令区县卫生行政部门改正，或者直接变更校验结论。
第三十九条 卫生行政部门应当加强民办医疗机构医疗质量管理，建立医疗质量考核评价制度，定期进行综合考评，考评结果应当作为校验的重要依据。
第四十条 建立民办医疗机构信誉管理制度，加强社会监督。卫生行政部门应当公布受理投诉举报的方式，接到患者投诉举报后，卫生行政部门应当进行调查，经查证属实的，应当向社会公开处理结果。
第四十一条 建立民办医疗机构约谈制度。民办医疗机构发生严重违规事件的，卫生行政部门的主管领导应当约谈其法定代表人或者设置人，并责令其限期改正。
第四十二条 卫生行政部门应当加强民办医疗机构动态信息管理，提高审批和管理效率，在有关政务网站公开民办医疗机构的基本医疗服务信息，并适时对其医疗安全、不良积分年度或周期考核结果、校验结果等信息进行公示。
第四十三条 卫生行政部门、工商行政管理部门应当加强医疗广告的监督管理，规范医疗广告内容。
价格部门应当加强对民办医疗机构收费行为、药品价格的监督检查。
药品监督行政管理部门应当加强对民办医疗机构使用的药品和医疗器械的监督管理。
质量技术监督行政管理部门应当加强民办医疗机构使用的强制检定器具的监督管理。
第六章 法律责任
第四十四条 除急诊和急救外，违反本办法第十八条规定，诊疗活动超出诊疗科目范围，情节轻微的，由卫生行政部门处以警告，责令限期改正，并可处以三千元以下罚款；情节严重的，依法吊销其《医疗机构执业许可证》。
第四十五条 违反本办法第十九条规定，使用非卫生技术人员从事医疗卫生技术工作的，由卫生行政部门责令限期改正，并可处以三千元以上五千元以下罚款；情节严重的，依法吊销《医疗机构执业许可证》。
第四十六条 违反本办法第二十六条规定，医师在执业活动中出具虚假医疗文书的，由卫生行政部门给予警告或者责令暂停六个月以上一年以下执业活动；情节严重的，依法吊销其执业证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 违反本办法第二十八条规定，雇佣人员采取欺骗、诱导等方式引诱患者就诊，或者利用义诊、健康咨询等方式欺骗、诱导患者的，由卫生行政部门责令限期改正，有违法所得的，并处违法所得的三倍以下的罚款，但最高不得超过三万元；没有违法所得的，并处以五千元以上一万元以下罚款。
第四十八条 违反本办法规定其他行为的，由相关部门依照法律、法规的规定处理。
第四十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十条 国家机关工作人员在民办医疗机构管理工作中滥用职权、弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十一条 中外合作、中外合资医疗机构的设置和执业登记适用国家有关规定。
第五十二条 本办法自2013年10月1日起施行。
试论商品房认购书及预约款
山东亚和太律师事务所 陈兆利
内容摘要 商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同，也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。
主题词 商品房认购书 预约款 定金
引言
随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展，导致了司法适用中的困难。例如，很多开发商在和准买受人签订购房合同前，与其（以下称为准买受人）签订一份商品房认购书（实践中使用的名称不一，例如称为预订书、确认书等），要求准买受人交纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）中对商品房认购书做出了一些规定，但由于其中仅有两个条文涉及这个问题，内容简略，故仍有进一步探讨的必要。
一、商品房认购书的意义及性质
（一）商品房认购书的意义
商品房认购书，是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是，准买受人向开发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定，开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单，但一般都会写明认购的房号，约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细，基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。
（二）商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论，预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为，预约生效后，发生将来订立一定合同的债务，原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权，与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的，这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢？下文会逐一加以分析。
在实践中，很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同，但是，商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后，只要准买受人按时支付了预约款，开发商就有义务保留目标房，并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是准买受人，均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约，预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行。而一般情况下，商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。
二、商品房认购书与购房合同
（一）商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
有种观点认为，商品房认购书约定了定金条款，也就是一种定金合同，是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为，首先，定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款，但预约款的性质仍需进一步研究，并不一定就是定金。其次，即使商品房认购书约定的确实是定金条款，但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是，定金是为了担保债务的履行而成立，但是这种债务并不是购房合同的债务，而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此， 定金并非购房合同之担保，而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。
（二）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容，商品房认购书具有什么样的法律效力呢？有种观点认为，在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为，这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是，因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为，因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思，商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约，具备了强制执行的效力。
(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约，从而具有强制执行的效力？
从商品房解释第五条规定来看，显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项，如果按照这一标准，几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件，这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为，商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容，是对认购预约成立的条件认识不清所致，也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理，无论什么种类的合同，只要其能够依法成立，就是有效的，并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然，商品房买卖合同特别是预售合同，的确在确认双方买卖意向之外，还有许多内容需要明确，这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是，鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易，只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准，就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准，我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况，笔者认为，约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项，可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式，笔者认为，本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下，销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，笔者认为，价款是购房合同的必要条款，由于目前商品房市场并未形成充分的竞争，难以确定市场价格，因此，价格约定是必要条件。当然，只要通过约定可以确定价格就可以了，至于付款方式和付款时间，完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是，由于商品房的面积有多种计算标准，例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大，直接影响着房屋总价的确定和单价的高低，因此笔者认为，面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期，笔者认为，对于交付使用条件，相关法律和法规有比较明确的规定，包括强行性规定和任意性规定，可以起到漏洞补充的作用，因此并非必要。关于交付日期的问题，笔者认为，如果是现房出售，没有约定交付日期的，可以通过合同法的催告制度解决；如果是预售，可以合理确定交付期限；关于第六条装饰、设备标准承诺，笔者认为，如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容，一般可以视为购房合同的内容；即使没有这方面的规定，也可以通过开发商的设计确定；如果开发商的设计中也没有此方面的内容，可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此，装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，笔者认为，关于配套设施，各地政府往往对开发商都有比较明确的要求，因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属，笔者认为，公共配套建筑的产权归属，既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断，也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定，不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜，商品房解释中做出了如何处理的明确规定，并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法，笔者认为，司法裁判是法定的解决方式，双方没有约定不影响纠纷的解决，更不影响合同的成立，并非必要条款。关于第十二条违约责任，笔者认为，根据商品房买卖合同的示范文本，逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法，可以折衷裁定；商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理，也有很多明确的规定，赋予了买房者保护自己权利的充足方法，因此，违约责任不是必要条款。
综上所述，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是，只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时，准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务，双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致，那么，准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准，保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务，同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。
三、商品房认购书的成立和生效
（一）商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立？有一种观点认为，商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同；第三，在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为，商品房认购书并非购房合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简，其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平，并且当事人就此达成了合意，合同债权就可以有效成立。反之，合同债权就不能有效成立。因此，商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议，就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售，因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约；也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同，同样无需特约。
商品房认购书签订后，双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同，也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价？笔者认为，约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价，认购的意思也是确定的。当然，这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款，不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
（二）商品房认购书的生效
在实践中，很多开发商为筹集建房资金，在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效？一种观点认为，内部商品房认购书是无效的合同。其理由是，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定， 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
