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北京市房地产管理局


北京市房地产管理局关于发布《北京市内销商品房管理暂行规定》的通知
北京市房地产管理局


通知
各房地产开发公司、各区县房地产管理局、市场处、市房地产交易所：
为加强我市内销商品房销售管理，规范市场行为，保障买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定，我局制定了《北京市内销商品房管理暂行规定》，现发给你们，请贯彻执行。
附件一：北京市内销商品房预售契约
附件二：北京市内销商品房买卖契约

北京市内销商品房管理暂行规定
一、为加强北京市内销商品房管理，保障买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定，制定本规定。
二、各房地产开发企业在本市开发建设的内销商品房，适用本规定。
三、商品房内销实行许可证制度。房地产开发企业内销商品房，须向北京市房地产管理局（以下简称市房地局）申请登记，取得《北京市商品房销售许可证》后，方可销售。
四、申请预售内销商品房须符合以下条件：
1．有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件。
2．已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件。
3．取得建设工程规划许可证和建设工程开工证。
4．有纳入市建委销售计划的证明文件。
5．按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期。
五、预售商品房还须提交下列文件：
1．在北京的银行开立代收房屋预售款的专门帐户，并和银行订立了预售房款的监管协议。
2．已确定的商品房预售方案。预售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容。
3．商品房预售总平面图。
六、申请现售内销商品房须符合以下条件：
1．建筑物已竣工，取得《工程质量竣工核验证书》，并已具备住用条件。
2．取得《国有土地使用证》，并已办理房屋产权登记。
3．已确定房屋售后管理服务单位，并已制定房屋售后维修管理公约。
七、房地产开发企业的售房广告、宣传资料均应载明销售许可证号，其销售许可证应放置在售房场所的显著位置。
八、房地产开发企业须按批准的用途、销售范围销售商品房。
九、购买内销商品房的单位或个人须分别提交下列证件：
1．中央在京单位（含部队）、省、自治区、直辖市、计划单列市和经济特区驻京办事处购买商品房须有市建委批准的文件；
2．市属单位及外省市驻京联络处购买商品房须有市计委批准的文件；
3．区、县属单位购买商品房须有区、县计委批准的文件；
4．个人购买商品房须符合京政（88）82号文的有关规定并提交相应的证件；
5．本市其他经济组织、社会团体须有其权力机构或主管部门批准的证明文件。
十、内销商品房价格按（94）京建开字第356号通知的精神执行。
十一、商品房的预售、销售，买卖双方均应签订由市房地局统一印制的《北京市内销商品房预售契约》或《北京市内销商品房买卖契约》。
买卖双方签订的契约，可以办理公证。
十二、中央、市属房地产开发企业预售商品房，买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》后三十日内，须到市房地局办理预售、预购登记，房屋交付后三十日内，须持预售契约及有关证件到市房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件；现售商品房，买卖双方签订《北京市内
销商品房买卖契约》后三十日内，须到市房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件。
十三、区（县）属房地产开发企业预售商品房，买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》后三十日内，须到房屋所在区（县）房地局办理预售、预购登记，房屋交付后三十日内，须持预售契约及有关证件到区（县）房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件；现售商品房，买
卖双方签订《北京市内销商品房买卖契约》后三十日内，须到房屋所在区（县）房地局办理立契过户手续，申领房地产权属证件。
十四、在京部队等购买内销商品房，到市房地局办理买卖登记、立契过户手续，申领房地产权属证件。
十五、下列情况，须报市房地局批准：
1．商品房预购后需转让的；
2．商品房内销改为外销的。
十六、内销商品房的用地应交纳的地价款，按国家有关规定执行。
十七、内销商品房的预售、销售均须按规定交纳税费。
十八、内销商品房的预售、销售须使用北京市地方税务局统一监制的北京市房地产开发企业专用发票。
十九、凡不按本规定办理商品房销售许可证、预售登记、立契过户手续、申领房地产权属证件的，按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处理。
二十、单位建设自用的住宅及生产、办公等用房（含单位之间的合建、联建），因特殊原因对社会销售的，按本规定执行。
二十一、本规定具体执行中的问题由市房地局负责解释。
二十二、本规定自发布之日起施行。

附件一
北京市内销商品房预售契约卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，通过＿＿＿＿＿＿＿＿方式，取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿，自＿＿＿年＿月＿日至＿＿年＿
月＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房地产管理局批准，准予上市预售，北京市商品房销售许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方已于＿＿年＿月＿日收到乙方预购房屋的定金＿＿＿＿元。双方经协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，房屋用途＿＿＿＿建筑面积为＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件一），土地使用面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿月＿日止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以房地产管理部门实测面积为准。
第二条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿＿元，价款合计为（大写）＿仟＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整（小写：＿＿＿＿＿元）。房屋竣工后，第一条载明的暂测面积与实测面积误差在＿％以内的，不再结算；误差超过＿％的，超过部分按房屋售价进行结算
。
付款方式见附件二，乙方按期将购房价款汇入甲方指定银行。乙方已支付的定金＿＿＿＿元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。
第三条 甲方须于＿＿年＿月＿日前，将房屋交付乙方，除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的
，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第四条 乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳
的定金甲方不予返还。
第五条 甲方交付房屋时，应提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
甲方交付的房屋经建筑工程质量监督部门核验不合格的，乙方有权终止本契约，甲方应在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第五条）。甲方交付房屋的装修、设备未达到本契约附件一规定的装修、设备标准的，甲方同意
按未达到部分的双倍差价向乙方补偿。
第六条 甲方同意按《建设工程质量管理办法》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第七条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。
第八条 本契约由双方签字，在办理房屋预售预购登记后生效。预售、预购登记于本契约签订之日起三十日内，由双方共同到北京＿＿＿＿＿＿局交易管理部门办理。
第九条 本契约生效后至房屋交用前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特殊原因需转让，须报北京市房地产管理局批准。
第十条 双方同意房屋交付后三十日内共同到预售登记的管理部门办理房屋买卖立契手续，并按有关规定申领房地产权属证件。
第十一条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第十二条 本契约在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十三条 本契约未尽事项，在不违本契约的前提下，双方可签定补充协议。
本契约的附件和双方签定的补充协议为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十四条 本契约正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本＿份，房地产交易管理部门一份。＿＿＿＿＿＿。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
身份证号码： 身份证号码：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
预售登记机关：（章）
经办人： 年 月 日

附件二
北京市内销商品房买卖契约卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，通过＿＿＿＿＿＿方式，取得北京市＿＿＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿＿＿＿年，自＿＿年＿月＿
日至＿＿年＿月＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设的＿＿＿＿＿＿＿＿，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证＿＿字＿＿号），经北京市房地产管理局审核，准予上市销售，北京市商品房销售许可证号为＿＿＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，房屋用途为＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑面积为＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地使用面积＿＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿月＿日止。
上述面积已经＿＿＿＿房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币＿＿＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿仟＿佰＿拾＿万＿仟＿佰＿拾＿元整（小写：＿＿＿＿＿＿）。乙方预付的定金＿＿＿＿＿＿＿＿元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在本契约签定＿＿日内将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
银行帐号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 甲方同意在＿＿年＿月＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建筑工程质量部门出具的《工程质量竣工核验证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方同意按《建设工程质量管理办法》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内，持本契约和有关证件到房地产管理部门办理房屋买卖立契约过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第七条 本契约生效后，除不可抗力（人力不可抗拒的自然灾害和其他事故；非甲方所能控制的原因并须有关部门证明）外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿
＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止参照中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿＿＿（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面
通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。本契约的附件和双方签定的补充契约，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 本契约在履行中双方如发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式二份，甲乙双方各一份，副本＿＿份，房地产管理部门一份。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
身份证号码： 身份证号码：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日



1995年4月18日
最高人民法院


最高人民法院印发《关于加强基层人民法院审判质量管理工作的指导意见》的通知

法发〔2010〕56号


各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

《最高人民法院关于加强基层人民法院审判质量管理工作的指导意见》已经我院审判委员会讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行，并及时转发至基层人民法院，加强指导。













二○一○年十二月九日　　


最高人民法院关于加强基层人民法院审判质量管理工作的指导意见



加强基层人民法院审判质量管理工作，是新时期人民法院面向基层、服务基层、建设基层的重要决策，是充分发挥基层为大局服务、为人民司法的重要举措，是深入推进社会矛盾化解、社会管理创新、公正廉洁执法的重要保障，各级人民法院必须将此项工作抓紧、抓实、抓好。

一、明确机构，配齐人员。基层人民法院未单独成立审判管理机构的，审判质量管理工作由审判监督庭承担，应当选派公道正派、具有丰富审判经验的法官从事审判质量管理工作。审判委员会应当加强对审判质量管理工作的监督和指导，并及时讨论决定重大事项。

二、拓展范围，丰富方法。切实加强案件质量评查工作，有序开展常规评查，对本院审结、执结的案件逐案检查或者随机抽查，保证每个办案人员都能被抽查相应案件。有计划地进行专项评查，对特定类型案件和特定办案环节进行专项检查。有针对性地实施重点评查，对被上级法院改判或者发回重审等可能存在严重质量问题的案件逐案检查，分析存在的问题，规范审判执行行为。加强对执行案件的评查，重点检查被执行款物是否按时发放，以及作程序终结的执行案件是否符合法律、司法解释的规定。

三、突出重点，加强预防。切实加强审限监控，确保案件流程依法运行，杜绝不当超审限现象的发生。加强裁判文书用印前检查，避免文字错误的发生，确保人民法院生效裁判的严肃性。加强庭审观摩，对庭审礼仪、庭审程序、庭审驾驭能力等方面进行监督。加强对评估、审计、鉴定、拍卖等重要执行节点的监督，对查封、扣押以及划拨等行为形成的材料及时进行检查。

四、完善机制，注重效果。建立健全瑕疵补救机制，对发现的审判质量瑕疵及时进行补救。建立健全奖惩激励机制，对办案优质高效者给予表彰和奖励，对存在质量问题的案件进行责任分析，对应追责者移送有关部门处理。建立健全分析讲评和整改机制，对普遍性问题进行讲评并提出整改建议。建立健全审判经验总结和司法尺度统一机制，对审判质量整体情况进行总体分析，发现本院司法尺度不统一的，及时提交审判委员会讨论决定。

五、内外互动，加强监督。注意听取当事人对审判质量的意见，通过发放质量监督卡、回访当事人等方式，收集当事人意见并分析反馈。对抗诉案件定期进行专项评查，并就评查情况与检察机关进行沟通。主动加强与人大代表和政协委员的联系，对当地普遍关注、社会影响重大的案件，邀请代表委员旁听庭审、随案监督执行、参与评查。

六、严格标准，规范程序。建立科学的质量评价标准，根据案件的公正、效率、效果等情况，合理评定审判质量档次。高度重视相关审判执行人员或部门提出的异议，并及时进行复议。发现上级法院对本院案件的改判和发回重审等存在问题的，应当及时向上级法院反映。

七、统筹协调，互相配合。建立部门和法官审判执行业绩档案，将审判质量情况作为部门评先评优以及法官个人晋升职级的重要依据。发现案件确有错误的，应当报院长提请审判委员会讨论决定依法再审纠正。发现干警违纪违法线索的，及时移送纪检监察部门查处。

八、科技武装，提高质效。加快审判质量管理网络和应用支持环境建设，建立审判质量管理网上运行机制，实现对审判信息的同步采集、同步管理。加快开发和完善案件质量监督管理相关应用软件，大力推进信息化在审判质量管理工作中的应用，提高审判质量管理的科技含量与水平。

九、上下联动，狠抓落实。基层人民法院要根据本意见的要求，结合本院实际，研究制定或者健全完善审判质量管理工作机制，全面开展审判质量管理工作。上级人民法院承担审判管理职能的部门应当加强对基层人民法院审判质量管理工作的指导。上下级法院可以联动进行专项监督检查，发现问题及时解决。

　　本意见贯彻执行情况请层报最高人民法院。