关于修改批转市建委制订的《天津市涉外房地产管理暂行规定》的通知
天津市人民政府
关于修改批转市建委制订的《天津市涉外房地产管理暂行规定》的通知
津政发〔１９９７〕１１４号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
根据《中华人民共和国行政处罚法》及有关规定， 决定对市人民政府《批转市建委制订的〈天津市涉外房地产管理暂行规定〉》（津政发〔１９９２〕４０号）予以修改。现将修改内容通知如下：
一、将标题“天津市涉外房地产管理暂行规定”修改为：“天津市涉外房地产管理规定”。
二、将第十八条第二款修改为：“对不按期办理房屋所有权登记的，责令限期补办登记，逾期不办理的，按《天津市城市房屋所有权登记办法》处罚。对不办理土地使用权登记的，由土地部门按有关规定处理。”
三、将第十九条修改为：“对未经房地产主管部门鉴证订立租赁合同的，无违法所得处以１万元以下罚款，有违法所得处以３万元以下罚款。罚款由出租人承担７０％，承租人承担３０％，并责令其补办租赁鉴证手续。”
四、将第二十条修改为：“对非法从事房地产经营活动，无违法所得的，处以１万元以下罚款；有违法所得的；处以３万元以下罚款。”
五、将第二十三条及落款处的“天津市城乡建设委员会”和“一九九二年五月二十一日”删除。
六、将第二十四条修改为：“本规定自发布之日起执行。”
有关条款删改后，序号作相应调整。
本通知自下发之日起执行。
市人民政府批转市建委制订的《天津市涉外房地产管理暂行规定》根据本通知作相应的修正，重新发布。
一九九七年十二月三十一日
附：
天津市涉外房地产管理规定
（１９９２年５月３０日市人民政府批转１９９７年１２月３１日根据市人民政府《关于修改批转市建委制订的〈天津市涉外房地产管理暂行规定〉的通知》修订发布）
第一条 为加强涉外房地产管理，鼓励外国公民、法人及其他团体（以下称外国人）在本市购、建房屋或从事房地产经营活动，根据中华人民共和国（以下称国家）有关法律、法规，结合我市情况，制订本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的涉外房地产行政管理和房地产经营管理。法律、法规另有规定的除外。
本规定所称的涉外房地产是指外国人的私有房产、投资企业房产及其使用的土地和投资经营的房地产。
第三条 外国人可以在本市购、建住宅；可以合资、合作、独资经营房地产；可以购、建厂房和商业楼宇、仓库、停车场及其他房屋与构筑物。
外国人具有所有权的住宅和非住宅房屋，可以买卖、出租、赠与、交换、继承、抵押、投资或进行其他商业活动。
第四条 外国人投资经营房地产，依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定，应成立从事经营的中外合资企业、中外合作经营企业或者外资企业。
合资合作经营房地产的企业各方，应当根据平等互利和协商一致的原则，进行房地产经营活动。
第五条 国家依法保护外国人取得的房屋所有权和土地使用权。任何组织和个人不得侵害。
外国人必须遵守中华人民共和国的法律、法规，不得利用房地产从事危害我国利益、社会公共利益和他人利益的活动。
第六条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序，拆除房屋，提前收回土地使用权，并根据实际情况，给予合理的补偿。
第七条 外国人由于不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，可以委托代理人或委托房屋所在地的房地产经营管理部门代为管理。委托代管应由本人出具委托书。
第八条 外国人独资或合资、合作的房地产经营企业建造的房屋，可以委托当地房地产交易部门代为出售。预售房屋须到房地产主管机关办理预售房屋手续。
第九条 外国人可以租赁房屋，租赁双方须签订租赁合同，明确双方权利和义务，并按规定办理租赁鉴证手续。
第十条 外国人使用的房屋，不得随意改变使用性质，确需改变使用性质的，应经市房管、土地规划主管机关审查批准。
第十一条 外国人应负责维修其所有的房屋，保持房屋建筑完好和装修设备正常使用。对有危险的房屋，应及时抢修，延误不修而发生事故的应承担法律责任。
第十二条 外国人在本市的房地产须分别向市房管、土地主管机关办理房屋所有权、土地使用权登记或变更登记，经审查核准后，领取房屋所有权证和土地使用证。
第十三条 外国人办理房屋所有权、土地使用权登记，应交验本人身份证明等有关证件。如实填写登记申请书，登记姓名须与本人身份证件姓名一致，不得以别名、化名或他人名义申请登记。
法人及其他团体办理房屋所有权、土地使用权登记，应出示法人资格证明，交验有关证件，由法人如实申报，登记时须使用企业全称。
第十四条 房屋所有权人在房屋灭失后，须持有关证明办理注销登记。
第十五条 房地产抵押时，抵押权人须持抵押合同、房屋所有权证、土地使用证及有关证件，办理房地产抵押权的设定登记。
房屋抵押时，连同土地使用权一并抵押。
第十六条 房屋所有权人不能亲自办理房屋所有权登记或变更登记手续时，可委托代理人代为办理，委托代理应由本人出具委托书。
第十七条 办理房屋所有权登记、变更登记和委托手续的证件文书须经公证机关公证。在国外办理的公证文书，须经该国当地政府或其委托机构和中国驻该国使领馆的认证。
办理登记和委托手续的证件文书，必须是正本。如证件、文书是用外国文字书写的，须同时附交经公证和认证的中文译本。两种文本均具有同等的法律效力。
第十八条 凡未按照本规定办理房屋所有权、土地使用权登记的，其房屋所有权和土地使用权的取得、变更和抵押权的设定，均为无效。
对不按期办理房屋所有权登记的，责令限期补办登记，逾期不办理的，按《天津市城市房屋所有权登记办法》处罚。对不办理土地使用权登记的，由土地部门按有关规定处理。
第十九条 对未经房地产主管部门鉴证订立租赁合同的，无违法所得处以１万元以下罚款，有违法所得处以３万元以下罚款。罚款由出租人承担７０％，承租人承担３０％，并责令其补办租赁鉴证手续。
第二十条 对非法从事房地产经营活动，无违法所得的，处以１万元以下罚款；有违法所得的,处以３万元以下罚款。
第二十一条 对违反本规定的行为所进行的行政处罚，分别由市房管、土地规划主管机关作出。当事人对处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或不向人民法院起诉，又拒不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十二条 香港、澳门和台湾地区的公司、经济组织、个人及其投资兴办的企业，参照本规定办理。
第二十三条 本规定自发布之日起执行。
建立中国控辩协商制度的构想
李文和
[山东淄博 邮编：255040 Email：chinalwh@163.com]
[摘要] 吸收和借鉴美国刑事司法中辩诉交易制度的法制理念，建立中国控辩协商制度，可以充分尊重犯罪嫌疑人或被告人的选择权，提高诉讼效率，节约司法资源。本文试图通过美国的辩诉交易制度，对建立中国控辩协商制度发表自己粗浅的看法,以期对我国刑事诉讼制度的改革和发展尽一点力。
目录：
一、辩诉交易的含义、起源和现状
二、建立中国控辩协商制度的设想
三、建立中国控辩协商制度的必要性
四、建立中国控辩协商制度的可行性
五、中国控辩协商制度的限制
六、中国控辩协商制度的司法审查机制
七、结论
关键词：辩诉交易 控辩协商 必要性 可行性 限制 审查
正文：
目前，我国的刑事司法面临着提高诉讼效率、节约司法资源的挑战，如何在不违背法律和保证司法公正的前提下，加快案件周转、节省有限的司法资源和提高诉讼效率，已经成为一个极为迫切的问题。为此，作为20世纪以来在美国发展起来的一种新的刑事司法制度——辩诉交易制度，引起我国学术界的关注，并引发了广泛的讨论。笔者认为，将辩诉交易制度全盘移植到我国刑事诉讼之中，是不现实的，也不符合中国国情；但抹杀了辩诉交易的精髓在中国的应用价值，是片面的。所以，笔者设想，正确的做法应该是，借鉴美国刑事司法中的辩诉交易制度，建立适合中国国情和社会主义法治环境的中国控辩协商制度，提高诉讼效率，节约司法资源。
一、辩诉交易的含义、起源和现状
辩诉交易，又称为辩诉谈判或者辩诉协议，是主要为美国法所适用的一项刑事司法制度，是指在刑事诉讼中法院开庭审理之前，提起控诉的检察官为了换取被告方作有罪答辩，提供比原来指控更轻的罪名指控或者减少控诉罪行，或者允诺向法官提出有利于被告人的量刑建议为条件，与被告方（一般通过律师）在法庭外进行协商谈判而形成的一种司法制度。因为控辩双方都争取有利于己的最佳条件，协商谈判的过程就会出现讨价还价的局面，双方都会要作出不同程度的让步，因而称之为辩诉交易。
辩诉交易大致包括以下几个方面的要素：其一，交易的主体是检察官和被告人（主要是通过其辩诉律师进行交易）；其二，交易的内容，就控方而言包括减轻指控罪、减少指控罪名数以及提出从轻处罚的量刑建议等，就辩方而言，主要是承认有罪。其三，通过交易所获利益，就控方而言是通过被告人作出有罪答辩而免去了审判中的证明责任，同时减少了败诉风险；就辩方而言，是获得较轻处罚的判决或者被减少了犯罪指控。其四，交易的形式表现为控辩双方在自愿基础上经过协商达成协议。其五，交易的后果是案件不进入正式庭审，而由法院对辩诉协议予以确认并直接对被告人定罪处刑，诉讼程序终止。应当说，辩诉交易的本质特征是控辩双方通过互惠的交易行为对自己的实体权利进行处分。
辩诉交易最早出现在18世纪英国的普通法中，美国直到19世纪中叶才有了辩诉交易。从19世纪80年代开始，美国通过辩诉交易解决的案件占全部刑事案件的比例不断的增长，到1910年这一比例接近了90%。1970年美国联邦政府最高法院在布兰迪诉联邦政府一案的判决中正式确认了辩诉交易的合法性。在1974年修订施行的美国《联邦刑事诉讼法规则》中又明确将辩诉交易作为一项诉讼法律制度确立下来，从而使辩诉交易进一步制度化和法典化。目前美国联邦各州约有90%以上的刑事案件需要通过辩诉交易方式进行，著名的“李文和案”也是通过辩诉交易来解决的。
二、建立中国控辩协商制度的设想
我国《刑事诉讼法》确立了简易程序，为刑事案件的繁简分流发挥了积极作用。但实践表明，我国简易程序在扩大适用面、增强适用率及提高简易化程度等方面都需要作很大改进。尽管我国在立法上从来没有公开承认过辩诉交易的存在，但我们应该看到辩诉交易对美国刑事诉讼的巨大贡献，因此，取辩诉交易之精髓、建立中国控辩协商制度，正好迎合这一需求，使我国简易程序更加简易化、快速化，进一步降低诉讼成本，提高诉讼效率。
笔者设想，控辩协商是指在刑事诉讼中，对于证据确实但不充分的公诉案件，为了尽快查明案件事实真相，人民检察院与犯罪嫌疑人或被告人之间，就犯罪嫌疑人或被告人坦白认罪、人民检察院行使裁量权、承诺放弃较轻罪名、减轻指控或向人民法院提出量刑意见等事项进行协商的制度。
控辩协商是新时期对“坦白从宽”刑事政策的发展，主要体现在：第一，协商的主体是人民检察院和犯罪嫌疑人或被告人（辩护律师应当参与）；第二，协商的启动，犯罪嫌疑人或被告人享有选择权，人民检察院具有决定权。第三，协商的内容，就人民检察院而言包括减轻指控罪、减少指控罪名数以及提出从轻处罚的量刑意见等，就辩方而言，主要是坦白认罪。第四，协商的形式，表现为控辩双方的自愿。第五，协商的结果，人民检察院因犯罪嫌疑人或被告人的坦白而免去了审判中的证明责任；犯罪嫌疑人获得较轻处罚的判决或者被减少了犯罪指控。其五，协商的后果是人民法院适用更简化的审判程序对案件进行审理，确认控辩协商结果并作出判决。
依法协商是中国控辩协商制度的重要特征，与美国辩诉交易制度有根本的区别。第一，协商的内容，不得违背社会公益、危害国家安全、损害第三人的合法权益。第二，协商的时间，应该是包括侦查、起诉、审判等刑事诉讼的各个程序，而不仅仅限于审判前的起诉程序；第三，作为协商主体的控方是人民检察院，检察官只是代表人民检察院依法行使裁量权，协商中不得搀杂检察官的个人意志；第四，作为协商主体的辩方，应该是犯罪嫌疑人或者被告人，而不仅仅限于被告人；第五，对于控辩协商协商案件，人民法院仍然适用审判程序进行审理，保持诉讼程序的完整性，而不是避开审判程序，直接按照协商结果定罪处罚。
三、建立中国控辩协商制度的必要性
1996年修改刑事诉讼法时增加了简易程序，将一些较轻犯罪案件简化诉讼程序。简易程序的适用，虽然减轻了检察机关派员出庭的压力，对法院而言，审判压力有所缓解，但尚未发挥应有功能。
笔者认为，在简易程序之外，还应进行程序设计与创新，以完善速决程序体系。随着诉讼实践的发展，控辩协商制度将会发挥越来越重要的作用，成为刑事诉讼制度不可或缺的一部分。
1、有利于制衡沉默权，将我国长期实行的“坦白从宽”的刑事政策法定化。
我国1998年10月5日签署的联合国《公民权利和政治权利国际公约》第14条第3款g项规定：“受刑事追诉的人不得强迫作不利于他自己的证言，或强迫承认有罪”。联合国大会1985年通过的《联合国少年司法最低限度标准规则》 (“北京规则”)第7条也有关于反对强迫自证其罪或沉默权的规定。我国已经加入《北京规则》，《公民权利和政治权利国际公约》的加入也指日可待，迫于国际公约的压力，我国刑事诉讼中实行沉默权制度也是必然。事实上，我们在现实中还是看到了沉默权的影子以及它所带来的消极影响，正悄悄地与“坦白从宽”的刑事政策相抗衡。刑法第395条第一款对“巨额财产来源不明罪”的规定，就是迫于沉默权的行使所做的无奈之举。正是犯罪嫌疑人行使沉默权，才使本来通过贪污、受贿等非法手段获得的巨额财产变得来源不明，也使得这一罪名与刑法理论相违背。
笔者认为，沉默权制度的实行，对于保护公民权利具有重要意义，但同时也会给刑事诉讼带来不利影响，解决这一矛盾，必须从诉讼制度上寻求某一制衡力量，控辩协商制度无疑是担当此任的最佳选择。通过控辩协商，使得“坦白从宽”的政策有了存在的法律基础，真正体现鼓励犯罪嫌疑人或被告人认罪的精神，促使他们认罪和悔罪，解决司法实践中存在的刑讯逼供与超期羁押问题，同时可以避免类似“巨额财产来源不明罪”等与刑法理论相悖的罪名出现。
2、有利于体现了刑事诉讼的民主性。
首先，控辩协商制度的协商性，是对犯罪嫌疑人或被告人程序主体地位的肯定，有利于培育尊重被告人程序主体地位的观念。对于被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人，通过控辩协商，可以尽早地结束羁押的不稳定状态，尽快摆脱讼累，并且被判处较少的刑罚，也有利于犯罪嫌疑人、被告人心理压力和抵触情绪的减轻。
其次，有利于被害人的权利保护。被害人除惩治犯罪分子的愿望外，还有尽快获得人身和财产的损害赔偿的请求，而控辩协商恰恰能满足被害人的这一要求，它能够节省被害人的诉讼开支，降低诉讼成本。在控辩协商过程中尊重被害人参与协商权，把赔偿金额和赔偿金的支付也当做协商的内容，被害人的权利得到更加充分的保障。
3、有利于提高诉讼效率，降低诉讼成本，节约司法资源。
首先，控辩协商是公诉案件侦查的需要。我国刑事诉讼法规定，侦查是公诉案件的必经程序。侦查终结有两种情况：一是经侦查，认为犯罪嫌疑人有罪，符合犯罪事实清楚，证据确实充分的条件；二是在侦查中发现犯罪嫌疑人无罪或符合《刑事诉讼法》第15条的规定。但是实践告诉我们，尽管刑事诉讼法对侦查羁押期限作了明确的规定，但仍然有大量的案件因为在法定期限内达不到侦查终结的条件而出现超期羁押行为。笔者认为，为了缩短侦查羁押时间，防止超期羁押的出现，有必要在侦查阶段 “讯问犯罪嫌疑人”这一必经程序中，引进控辩协商制度，通过犯罪嫌疑人的认罪服法，降低侦查难度，减少侦查工作量，提高侦查的效率，在最短时间内实现侦查终结。
其次，控辩协商可以避免刑事案件在审查起诉阶段的补充侦查。《刑事诉讼法》第140条规定，人民检察院在审查起诉时，如果认为案件事实不清、证据不足，不能作出提起公诉或不起诉决定，需要对案件作进一步的侦查时，可以决定补充侦查。补充侦查的案件，应该在1个月以内补充侦查完毕，补充侦查的次数以2次为限。笔者认为，补充侦查毕竟延长了案件侦查时间，会占用大量的司法资源，于国家和犯罪嫌疑人都不利。建立控辩协商制度后，检察机关就可以借助自侦权，与犯罪嫌疑人及其辩护人进行协商，在最可能短的时间内，做到案件事实清楚，证据确实充分，作出提起公诉或不起诉的决定。
第三，控辩协商可以简化刑事诉讼审判程序。刑事诉讼法规定了四种刑事审判程序：第一审程序、第二审程序、特殊案件的复核和核准程序、审判监督程序。其中，二审源于对一审的上诉或抗诉，再审源于对一审或二审生效判决的再审申请，二审和再审发生的根本原因，在于人民法院的判决结果或依据与被告人的认罪服法的态度、人民检察院的控诉存在着分歧。笔者认为，与其因分歧引发二审或再审，倒不如在一审程序中引入控辩协商制度，通过人民检察院与被告人及其辩护人的协商，对案件作出客观、公正、全面、统一的认识，使案件在一审就得到圆满解决。
第四，控辩协商可以淡化审判委员会的职能，完善审判制度，从人治走向法治。根据《人民法院组织法》第11条规定，各级人民法院均设立审判委员会。根据最高人民法院的司法解释，疑难、复杂、重大的刑事案件，合议庭难以作出决定的，由院长提请审判委员会讨论决定。笔者认为，审判委员会的存在，有其浓厚的历史色彩和“人治”的烙印，在过去很长的历史条件下，有其存在的价值，但仍然不能掩盖其与刑事诉讼根本宗旨相违背性。实行控辩协商制度后，因疑难、复杂、重大而导致合议庭难以作出决定的案件将会大大减少，审判委员会的职能将逐步淡化，直至慢慢退出审判舞台，使审判工作真正走上法治轨道。
四、在我国确立控辩协商制度的可行性
1、立法支持
